任意売却とは

税金や住宅ローンの滞納による「競売」を回避する方法です。
住宅ローンの返済が困難な状況に陥った場合、債権者（各金融機関・抵当権者）との合意の上で、債務を整理し、「競売」で処理される前に不動産を任意に売却することです。

任意売却の模式図

あなたは今、どこの段階ですか？

任意売却をご検討される場合、段階によって緊急度が異なります。
税金や住宅ローンの滞納が続くと、債権者は「競売」の申立てを行います。
これをそのまま放置すると手続が進み、ご自宅が競売にかけられ、落札され裁判所の決定が下ると、ご自宅の所有権を失います。

緊急度	催促状・催促書	まだこの段階なら間に合いますがお早めの対応が必要です。比較的にこの段階でのご相談であればスムーズに解決できます。
	期限の利益の喪失
	代償弁済
	競売中立
	競売申立
	期間入札の通知	お急ぎください！競売まで時間がありません。今すぐお電話ください。
	入札閲覧開始
	期間入札開始

競売とは

まず、債権者（各金融機関や抵当権者）は、住宅ローン等の滞納が続くと、担保不動産を差押え、不動産競売の申立てを行います。この申立てをそのまま放置すると、手続きが進み、不動産は競売にかけられ、落札されると家から出て行かなくてはなりません。これが競売です。競売になると所有者の意志とは関係なく強制的に売却の手続きが進んでしまいます。競売開始決定通知書が届くと、管轄裁判所にもよりますが概ね4ヶ月～6ヶ月後に入札が行われます。

任意売却は、強制執行される「競売」とは違い、自らの意思でご自宅を売却することができます。
さらに、一般の売却と同様の方法で販売される為、任意売却と知られずに売却が可能です。

任意売却と競売では大きな違いがあります

任意売却と競売の違い

一番の違いはお金です。
売却金額はもちろん、引っ越し代の有無も含め大きく異なります！精神的な負担の違いもあります。
競売の場合は、情報が公開されたり、執行官が家の査定に来たり、近所の目が気になります。
さらに、落札後は落札者の都合で退去させられますが、任意売却の場合は、話し合いにより引っ越し日を決められます。

	任意売却	競売
売却金額	任意売却競売より高く売却でき、債務を減らせる任意売却は、一般的な不動産の売却と同様なので、競売に比べ市場価格に近い金額で売却が可能です。少しでも高い金額で売却することにより、残債額も少なくでき、お金も手元に残せる可能性があります。	競売相場より安く落札され、債務が多く残る競売は、市場価格よりかなり安く落札されることが多く、家を失った上、多くの債務が残ってしまう可能性があります。
残債の返済	任意売却話し合いにより、無理なく返済していける任意売却後に残ってしまった債務は、債権者（各金融機関や抵当権者等）との協議により、現実的な返済方法を話し合い、対応してもらうことができます。また、任意売却は比較的短期間で処理できる為、延滞金を最小限にすることも可能です。	競売一括返済を請求され、返済方法の話合いは出来ない競売の場合、債権者から一括返済を迫られます。場合によっては給料を差押えられることもあります。話し合いにより債権者に柔軟に対応してもらうことは困難です。
引越し費用	任意売却話し合いにより、引っ越し費用を残せる任意売却後の場合、引越し費用を債権者（各金融機関や抵当権者等）との交渉により、売却代金から捻出することが可能です。	競売立退き費用はもらえない競売の場合、引越し費用は出ません。
引越し時期	任意売却引越しの時期など、希望を聞いてもらえる引越し日も購入者との話合いで決めることができます。	競売落札者の都合で退去を迫られる引越し日についても、交渉の余地はありません。落札後、裁判所より売却許可決定通知が落札者に送付され、落札者が残代金を納付すると不動産の所有権が移転します。その後も住み続けていると、不法占拠者となってしまい、強制退去を迫られることになります。
プライバシー	任意売却近所に事情を知られず解決できる任意売却は、一般的な不動産売却と同様の販売活動を行います。そのため、近隣や勤務先などにご事情を知られることなく、ご自宅の売却を行うことができます。もし、既に競売開始決定通知が届き、一旦情報が公開されてしまった場合でも、任意売却に切り替える手続を経て、競売を取下げることが可能です！その場合、競売情報は削除され、プライバシーは保たれます。	競売競売情報が公開され、近隣に知られる可能性あり競売が開始されると、新聞やインターネット等で競売情報が公開されてしまいます。その為、配慮のない購入希望者が自宅や近所に見にきたり、執行官による現況調査が入ったりすることで、近隣に知られてしまう可能性があります。
精神的負担	任意売却精神的負担は少ない任意売却の場合、ご事情を知られることなく売却できます。新聞やインターネットにご自宅が競売になっていることが公開されるのは嫌なものです。金額面でも、任意売却の方が有利です。競売より高い金額で売却が可能な為、残債を減らすことができますし、税金や管理費・修繕積立金などの滞納も売却価格からまかなうことができます。引越し代の心配をすることなく、色々な面で精神的負担は少ないと言えます。	競売精神的な負担やストレスも多い競売の場合、ご自宅の競売情報が公開されてしまいます。また、市場価格よりかなり安い金額で落札される為、残債が多くなる可能性があります。その残債は一括返済を請求されますし、滞納している税金や管理費・修繕積立金などはそのまま残ってしまうため、家を失ってなお各種返済に悩まされることになります。引越し代も出ませんので、すぐに引っ越すこともできず、そのまま住んでいると不法占拠者として強制退去を迫られ、精神的に追い込まれてしまうことも少なくありません。

任意売却

競売

売却金額

任意売却

競売より高く売却でき、債務を減らせる

任意売却は、一般的な不動産の売却と同様なので、競売に比べ市場価格に近い金額で売却が可能です。少しでも高い金額で売却することにより、残債額も少なくでき、お金も手元に残せる可能性があります。

競売

相場より安く落札され、債務が多く残る

競売は、市場価格よりかなり安く落札されることが多く、家を失った上、多くの債務が残ってしまう可能性があります。

残債の返済

任意売却

話し合いにより、無理なく返済していける

任意売却後に残ってしまった債務は、債権者（各金融機関や抵当権者等）との協議により、現実的な返済方法を話し合い、対応してもらうことができます。また、任意売却は比較的短期間で処理できる為、延滞金を最小限にすることも可能です。

競売

一括返済を請求され、返済方法の話合いは出来ない

競売の場合、債権者から一括返済を迫られます。場合によっては給料を差押えられることもあります。話し合いにより債権者に柔軟に対応してもらうことは困難です。

引越し費用

任意売却

話し合いにより、引っ越し費用を残せる

任意売却後の場合、引越し費用を債権者（各金融機関や抵当権者等）との交渉により、売却代金から捻出することが可能です。

競売

立退き費用はもらえない

競売の場合、引越し費用は出ません。

引越し時期

任意売却

引越しの時期など、希望を聞いてもらえる

引越し日も購入者との話合いで決めることができます。

競売

落札者の都合で退去を迫られる

引越し日についても、交渉の余地はありません。落札後、裁判所より売却許可決定通知が落札者に送付され、落札者が残代金を納付すると不動産の所有権が移転します。その後も住み続けていると、不法占拠者となってしまい、強制退去を迫られることになります。

プライバシー

任意売却

近所に事情を知られず解決できる

任意売却は、一般的な不動産売却と同様の販売活動を行います。そのため、近隣や勤務先などにご事情を知られることなく、ご自宅の売却を行うことができます。もし、既に競売開始決定通知が届き、一旦情報が公開されてしまった場合でも、任意売却に切り替える手続を経て、競売を取下げることが可能です！その場合、競売情報は削除され、プライバシーは保たれます。

競売

競売情報が公開され、近隣に知られる可能性あり

競売が開始されると、新聞やインターネット等で競売情報が公開されてしまいます。その為、配慮のない購入希望者が自宅や近所に見にきたり、執行官による現況調査が入ったりすることで、近隣に知られてしまう可能性があります。

精神的負担

任意売却

精神的負担は少ない

任意売却の場合、ご事情を知られることなく売却できます。新聞やインターネットにご自宅が競売になっていることが公開されるのは嫌なものです。金額面でも、任意売却の方が有利です。競売より高い金額で売却が可能な為、残債を減らすことができますし、税金や管理費・修繕積立金などの滞納も売却価格からまかなうことができます。引越し代の心配をすることなく、色々な面で精神的負担は少ないと言えます。

競売

精神的な負担やストレスも多い

競売の場合、ご自宅の競売情報が公開されてしまいます。また、市場価格よりかなり安い金額で落札される為、残債が多くなる可能性があります。その残債は一括返済を請求されますし、滞納している税金や管理費・修繕積立金などはそのまま残ってしまうため、家を失ってなお各種返済に悩まされることになります。引越し代も出ませんので、すぐに引っ越すこともできず、そのまま住んでいると不法占拠者として強制退去を迫られ、精神的に追い込まれてしまうことも少なくありません。