今、住宅ローンの既存ユーザーの間で「繰り上げ返済」をする人がじわじわと増え始めているという。背景にあるのは、日銀の利上げ姿勢だ。昨年7月に0.25％へと引き上げられた政策金利は、今年さらなる引き上げが既定路線と言われている。

大手ネット銀行で繰り上げ返済が増加

　日銀の植田和男総裁も、1月6日の新年賀詞交歓会で「今年も経済・物価情勢の改善が続いていくのであれば、それに応じて政策金利を引き上げ、金融緩和度合いを調整していく」と発言するなど、“利上げ姿勢”を隠さない。こうした情勢を受け、「いまのうちに返しておこう」と考える住宅ローンユーザーが増えているというわけだ。 　

実際、昨年11月にネット銀行最速で住宅ローン残高額5兆円を突破した「auじぶん銀行」でも、繰り上げ返済が増加傾向だという。

「2023年10月と2024年10月とで比較すると、繰り上げ返済の実増加数は微増である一方、返済金額が約3倍に増加しています。金利の引き上げに危機感を抱かれた一部のお客様が、まとまった金額の繰り上げ返済を行っている傾向があります」（auじぶん銀行の担当者） 　

auじぶん銀行では、住宅ローン利用者の90％以上が変動金利を選択しているといい、それだけ金利の上り幅に敏感なユーザーが多そうだ。 　

しかし、こうした動きに専門家は首をかしげる。

「繰り上げ返済は、芥川龍之介の小説に出てくる極悪人カンダタが、地獄から這い出るのにようやく手にした“蜘蛛の糸”を、自らの手で切り落とす行為に等しいと言えます」

　そう語気を強めるのは、住宅ローン比較診断サービスの「モゲチェック」を手掛ける、住宅ローンアナリストの塩澤崇氏である。

住宅ローンはなぜ“借り得”と言われるのか

「フランスの著名な経済学者であるトマ・ピケティが『21世紀の資本』の中で提唱した“R＞G”という数式をご存知でしょうか」（塩澤氏） 　

R=資本収益率、G=経済成長率。すなわち、株式投資や不動産から得られる収益率は、働いて得られる給料の伸び率を上回ることを指す数式だ。

「言い換えれば、長期的には働いて稼ぐより、お金に稼いでもらった方がより効率がいいということです。この構図が一般階級と資産階級とを固定化してしまっているとも言えます。それは日本社会も例外でありませんが、日本には一般階級から資産階級へと這い上がるための“蜘蛛の糸”が存在します。それこそが、住宅ローンなのです」（同） 　

塩澤氏は住宅ローンが“最強の金融商品”であると言うが、その理由はこう説く。

「住宅ローンは“借り得”な仕組みが出来上がっているのです。理由は3つあります。1つ目は金利が上昇傾向と言っても、日本の変動金利はまだまだ低金利だということ。2つ目は“住宅ローン減税”を使うことで借りたお金が返ってくること。3つ目は団信の保障内容がかなり充実していることです」（同）

金利が低い分、繰り上げ返済でセーブできる金額はそれほど大きくない一方、住宅ローン減税は借入額×0.7％が最大で13年間控除される仕組みなので、残高が多い方がお得だと言うのだ。

「手元になるべく資金を残して、資産運用に回すことで“お金に稼いでもらう”ことが重要です。同じ理由で借入時の頭金も極力抑えた方が有利に働きます」（同）

40歳で余剰資金が500万ある人は、返済or運用どっちがお得？　

金融資産の利回りは平均すると2～3％程度と言われているので、住宅ローンの返済に回すよりメリットが大きい、というわけなのだが、もう少しイメージが湧くよう、実際のケースに当てはめて解説してもらおう。

「例えば、現在40歳で繰り上げ返済に回せる余剰資金が500万円ある人がいるとしましょう。60歳でローンを完済予定で、金利は仮に0.45％とします。もし、20年早く500万円を繰り上げ返済した場合、23万円の金利を節約することができます。一方、その500万円を年平均2％で20年間運用できた場合の利益は、246万円になります」（塩澤氏）

500万円の余剰資金がある場合、運用に回すことで、200万円以上も得をするという計算になるのである。しかし、金利の先高観がある今、近い将来に政策金利が1％前後まで上昇する可能性も否定できない状況だ。それでもやはり、繰り上げ返済は悪手なのだろうか――。

「仮に、政策金利がターミナルレートとして意識されている1％前後まで上昇したとしても、繰り上げ返済はするべきではありません。理由はシンプルで、それでもまだ金融資産の運用リターンを下回っているからです」（同）

もし金利が5％まで上がったとしたら――？　

　ではでは、万万が一、金利が5％まで上がった場合はどうだろうか。それだとさすがに繰り上げ返済が有利なはず。

「5％に上がったとしても、手元資金を残しておいた方がいいケースの方が多いでしょうね。なぜなら、教育資金が不足した場合に利用される学資ローンや、家のリフォーム費用に適用されるローン金利は、それよりさらに高くなっているからです。急な出費に対応できる資金を手元に残しておいた方が、結果的に得をするケースは多いと思います」（塩澤氏） 　

最後に、資産の運用先についてアドアイスを求めると――。

「基本はインフレや円安のリスクヘッジの役割も期待できる、S＆Pなど米国株のインデックスをおすすめします。個別株を買うリスクを許容できる方であれば、自分が住宅ローンの融資を受けた銀行の株を買っておくのもアリですね」（同）

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同日配信の記事では、2025年の政策金利の見通しについて解説している。なぜ日銀は昨年12月会合で利上げを見送ったのか。そして、気になる利上げの「最短シナリオ」とは――。 デイリー新潮編集部