首都圏のマンション価格が高騰し、好立地でマイホームを購入するのが難しい時代が続いているが、今年も住宅価格は上がり続けるのか。そして政策金利の引き上げ気配が強まる中で住宅ローン金利はどこまで上がるのか。住宅ジャーナリストの山下和之氏が、2025年の住宅市場を予測する。

コストアップ要因に満ちている新築住宅

住宅価格を予測する場合、新築と中古に分けて考える必要がある。

新築住宅は、原則的に土地の取得費、建築費、分譲会社の経費・利益の合計を分譲戸数で割って価格が決定されるが、とりわけマンション適地の地価が著しく上昇し、建築費も高止まりしている。不動産会社の経営も人件費や諸経費のアップが価格押し上げ要因となっている。 　

2025年もその流れは続きそうなので、分譲会社としてはコストアップ分を価格に転嫁したいところだが、問題は消費者がついてきてくれるかどうかだ。 　

ついてくると判断すれば、価格を引き上げられるが、価格を上げると売れなくなると判断すれば、場合によっては値下げに踏み切らざるを得ないことになる。住宅価格はもう十分に高くなっているので、2025年は分譲会社にとってギリギリの判断が求められる年になるのではないだろうか。 　

その判断を左右する消費者の購買力は、エリアによって大きく異なっている。

　民間調査機関の不動産経済研究所によると、2024年11月の首都圏新築マンションの平均価格は、7988万円だが、東京23区に限ると1億889万円と1億円を超えている。さらに都心部ともなれば1億円では買えず、2億円、3億円といった平均価格の高額マンションが多くなる（【図表1】参照）。 　

これでは、平均的な会社員ではとても手が届かないが、都心の高額物件の購入層は高額所得者、資産家、富裕層が中心であり、住居としてだけではなく、資産として購入する人たちが多い。値上がりが続けばむしろ資産価値の上昇が見込めるため、購入意欲が衰えることはない。 　

戸建て住宅も同様で、特に大手不動産会社を中心に、都心部での高額戸建て住宅の分譲に力を入れるようになっている。 　

こうした情勢を考慮すると、都心部では2025年も前年比1、2割かそれ以上の価格上昇が続くのではないだろうか。

ただ、郊外部ではそうはいかないだろう。比較的リーズナブルな価格帯の郊外マンションや戸建て住宅の購入層は平均的な収入の会社員であり、ギリギリの資金計画で取得を目指している人たちが中心だ。それだけに、価格の引き上げは売れ残りにつながる可能性も高い。 　

そのため、郊外部ではそろそろ価格上昇が頭打ちになるかもしれない。原価が大幅にアップしているだけに、分譲会社は販売価格を上げないと利益を確保できないのだが、企業努力によって経費を圧縮して、何とか価格を据え置いて販売しようとしており、2025年もその傾向は続くだろう。 　

ただ、企業努力による据え置きならいいのだが、マンションの専有面積や戸建て住宅の土地・建物面積を圧縮したり、仕様・設備のグレードダウンなどによって価格を据え置いたり、引き下げたりするケースが出てくるかもしれない。 　

2025年の郊外部での新築住宅の購入にあたっては、価格に目を向けるだけではなく、価格にふさわしい広さ、仕様・設備になっているかなども十分にチェックする必要がある。

中古はエリアによって格差が広がる「三極化」が鮮明に

　中古住宅の価格はどうなるのか。こちらは基本的に売り主、買い主の相対で価格が決定される。地価動向や建築費動向などとは別に、需要と供給のバランスによって成約価格が決定され、相場が形成される。そのため不動産会社の思惑などが入り込む余地は少ない。 　

中古住宅の価格相場は、都心部で高騰が続く一方、郊外部では早くも価格が頭打ちになり、エリアによっては下落傾向が見られるようになっている。大きく分けると、都心部、都心周辺部、郊外部の三極化が明確になりつつあり、2025年はそれがさらに鮮明になりそうだ。 　

不動産情報サイト「マンションレビュー」の調査によると、【図表2】にあるように、東京の都心5区の70m2 換算の中古マンション価格は軽く1億円を超え、前年同月比は31.0％の上昇率となっている。　そんな高い利回りを確保できる安全性の高い投資商品はないだけに、富裕層を中心とする購入意欲は高く、都心部の中古マンション価格は2025年も上がり続けるのは間違いない。1年で1割、2割の上昇も十分にありそうだ。 　

しかし、都心部以外では状況が変わりつつある。 　

城東エリア（台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区）の前年同月比は16.4％の上昇だが、城西（中野区、杉並区、練馬区）、城南（品川区、目黒区、大田区、世田谷区）、城北エリア（文京区、豊島区、北区、荒川区、板橋区、足立区）の前年同月比の上昇率は1桁台にとどまり、東京23区以外の都下はマイナス3.4％となっている。 　

東京23区に次いで価格の高い神奈川県エリアの横浜市や川崎市は、都心以外の東京23区並みの1桁台の上昇だが、埼玉主要エリアのさいたま市・川口市や千葉県市川市・船橋市・浦安市の千葉主要エリアは、都下と同様にマイナス3％台だ。

　つまり、中古住宅価格は、都心部、都心周辺部、郊外部の三極化しており、2025年もその傾向が続くだろう。

都心部は2024年ほどではないにしても、前年比で1～2割程度の上昇が続き、都心周辺部では上昇に歯止めがかかり、横ばいから一部エリアでは下落が始まる。そして、郊外部ではいよいよ本格的な下落が始まる可能性が高い。急激な下落にはならないまでも、人気のないエリアでは大幅な下落が起こり得るので注目しておきたい。

住宅ローン金利の本格的な上昇が始まる！　

2025年は価格動向とともに、住宅ローンの金利動向にも目を配っておく必要がある。

住宅ローンには、固定金利型と変動金利型があるが、2024年までは金利が低く、返済額を抑制できる変動型の利用が8割程度を占めてきたが、2025年には変動型の金利が上がり、返済負担額が重くなる可能性が高いのだ。 　

変動型の住宅ローン金利は、政策金利である短期金利に連動するが、それが引き上げられ、変動型の金利も上がる可能性が高い。 　

2025年1月現在、メガバンクの金利は0.3％台から0.6％台なので、0.5％としても、5000万円を35年元利均等・ボーナス返済なしで利用すると、【図表3】にあるように毎月の返済額は13万円弱で済む。しかし、1.0％になると14万円台に、1.5％で15万円台、2.0％で16万円台の半ばまで増えてしまう。 　

返済負担が重くなるということは、借入可能額が少なくなることも意味するので、二重の意味で住宅ローンの利用が難しくなりかねない。2025年のマイホーム取得に当たっては、住宅ローン金利の動向を注視しておかなければならない。

補助金や税制など「住宅取得支援策」の動向は？

金利上昇の影響が懸念される中、明るい話題もある。2024年度の補正予算において、「子育てグリーン住宅支援事業」が創設され、1戸当たり160万円の補助金が出るようになったのだ。 　

対象となるのは、“GX志向型住宅”。GXとは「グリーントランスフォーメーション」の略で、温室効果ガスを発生させる化石燃料から太陽光発電、風力発電などのクリーンエネルギー中心へと転換し、経済社会システム全体を変革しようとする取り組みを指す。子育てグリーン住宅支援事業は、それを促進するための住宅取得支援制度ということだ。 　

具体的には、断熱等性能等級6以上など高い断熱性能が求められる住宅が対象で、その条件を満たす物件を取得する場合、1戸当たり160万円の補助金が出るようになる。 　

18歳未満の子どもがいる子育て世帯、夫婦どちらかの年齢が39歳以下の若者夫婦世帯であれば、GX志向型でなくても、長期優良住宅や断熱等性能等級5および一次エネルギー消費量等級6の基準を満たすZEH水準住宅を取得する場合、80万円から60万円の補助金が支給される（【図表4】参照）。 　

さらに、2024年入居までだった住宅ローン減税制度が2025年入居にも継続して適用される可能性が高くなっている。2025年度の税制改正が成立することが前提で、少数与党の政局不安もあるが、消費者にとってプラスになる制度なので、おそらく無事成立することになるだろう。 　

そうなれば、子育て世帯などが長期優良住宅等の認定住宅を取得する場合、ローン減税の対象は借入限度額5000万円、控除率0.7％、控除期間13年なので、「5000万円×0.007（0.7％）×13（年）」で、最大控除額は455万円となる。 　

子育て世帯以外は長期優良住宅であっても借入限度額の上限が4500万円なので、「4500万円×0.007（0.7％）×13（年）」で最大409万5000円だ。 　

エリアによっては住宅価格が上がり、変動型を中心に住宅ローン金利も上昇する可能性が高いとはいえ、2025年は住宅取得支援制度を上手に活用して、マイホームを取得するチャンスをうかがってみてはどうだろうか。