【2025年8月】住宅ローンの金利推移（変動・固定）は？ 最新の動向や金利タイプの選び方も解説
出典：Yahoo!JAPANニュース2025年8月の住宅ローンの金利推移・動向は、変動型は据え置き、10年固定、35年固定は引き上げとなっています。フラット35（買取型）は1.870％で前月から引き上げとなりました。変動型は基準金利が上がったとはいえ低水準を維持しています。本記事では、住宅ローンの金利推移を中心に金利動向も解説します。 10年後の変動金利を試算した結果、〇〇％まで上昇?!
住宅ローンの金利推移（変動金利、フラット35）
まずは、住宅ローン金利の過去約40年分の長期推移を見てみましょう。
1990年代、変動金利は8.0％以上という時期もありましたが、バブル崩壊以降、住宅ローン金利はほぼ一貫して下落してきました。
現在の変動金利は0.5％程度といまだ低金利が続いていますが、2024年の利上げ以降、金利の上昇が始まっています。
全期間固定金利の「フラット35（2003年以前は住宅金融公庫）」の金利もほぼ一貫して下落してきましたが、日銀による異次元金融緩和の終了に伴って、近年は上昇傾向にあります。とはいえ、長期的に見ればなお低金利といえます。
それでは、変動金利、10年固定金利、35年固定金利それぞれの金利推移や動向、最新のランキングを見ていきましょう。
住宅ローン「変動金利」推移、動向、最新のランキングは?
では、諸費用などを加味した「実質金利」ベースで、本当に割安な住宅ローンを見ていきましょう（表面金利が低くても、諸費用が高ければ意味がありません。両者を合計したのが実質金利です）。 最新の変動金利ランキングは以下のような結果となりました。
2025年8月の「変動金利（新規・借り換え）」の実質金利ランキングについては、前月に引き続きSBI新生銀行がトップとなりました。調査した主要14銀行の住宅ローン金利について、1行が金利を引き上げ、5行が金利を引き下げ、8行が金利を据え置きました。
上位銀行の変動金利の推移 以下は、新規借入の上位銀行の変動金利（表面金利）推移（前月比）です。
1位、SBI新生銀行 年0.590％（前月比±0.000％）住宅ローン 変動金利半年型タイプ（住宅ローン金利優遇キャンペーン）
2位、SBIマネープラザ 年0.650％（前月比±0.000％）住宅ローン・通期引下げプラン（住信SBIネット銀行の対面専用商品、新規借入）
3位、りそな銀行 年0.640％（前月比±0.000％）住宅ローン ずーっとお得!全期間型・融資手数料型（新規借入、キャンペーン）
4位、三菱UFJ銀行 年0.675％（前月比+0.080％）住宅ローン（事務手数料型）
4位、三菱UFJ信託銀行 年0.675％（前月比+0.080％）三菱UFJネット住宅ローン・三菱UFJ信託銀行専用・変動金利タイプ 2025年8月の「変動金利（新規借入）」の上位5銀行の住宅ローン金利については、3行が金利を据え置き、2行が金利を引き上げました。
変動金利はもっとも利用者が多い金利タイプで、金利競争の主戦場となっています。4月には短期プライムレートの引き上げがありました。2024年10月以来、2回目の引き上げとなっており、金利の上昇傾向が次のグラフにもはっきりと表れています。
変動金利の推移（主要銀行） 以下は、主要銀行の変動金利の推移（2018年1月〜現在まで）です。
変動金利の動向は? 2024年7月の日銀金融政策決定会合でゼロ金利政策が解除され、「金利のある時代」に突入したことを受けて、多くの銀行が預金金利と住宅ローン金利を引き上げ、変動金利では0.5〜0.6％以上と台が過半となりました。
・2025年もさらなる利上げがある?! 2025年1月の金融政策決定会合で、政策金利を0.5％程度とする利上げが決定されました。
当初は金利が緩やかに上昇すると予想されていたものの、トランプ政権の関税ショックによって世界的に金利は一時的に低下しました。
その後、関税政策が二転三転して先行きが不透明となっています。しかし、日本国内では景気回復やインフレ動向、賃金上昇の動向次第で、再び金利が上昇に転じる可能性があります。
市場では「年内に追加利上げがある」との見方と「年内の利上げはなくなった」との見方が分かれていますが、個人的には国内景気が依然として回復傾向にあり、金融緩和も十分な水準であることから、年内にあと1度くらいの利上げがあると考えています。
よって、当面は金利の大きな動きはないと思われ、年末にかけて政策金利が上昇し、年明けに上昇するような流れを予想しています。
住宅ローン「10年固定金利」推移、動向、最新のランキングは?
2025年8月の「10年固定金利（新規借入）」実質金利は、前月に引き続きSBI新生銀行が1位でした。また、10年固定金利の動向は、調査した主要13行の住宅ローン金利について、13行が金利を引き上げました。
上位銀行の10年固定金利推移 以下は新規借り入れの上位銀行の10年固定金利の推移（前月比）です。
1位、SBI新生銀行 年1.600％（前月比+0.100％）住宅ローン 当初固定金利タイプ（新規借入）
2位、PayPay銀行 年1.630％（前月比+0.120％）住宅ローン 全期間引下げ（新規借入）頭金10％未満
3位、イオン銀行 年1.680％（前月比+0.120％）住宅ローン 当初固定金利プラン・定率型（新規借入）
4位、みずほ銀行 年2.350％（前月比+0.650％）みずほネット住宅ローン（固定金利選択、ローン取扱手数料型、新規借入）
5位、りそな銀行 年2.345％（前月比+0.210％）住宅ローン ずーっとお得!全期間型・融資手数料型（新規借入） 2025年8月の上位5銀行の住宅ローンについては、5行が金利を引き上げました。銀行は「10年固定金利」を固定金利選択型の中核に据えていることが多く、激戦区となっています。
10年固定金利の推移（主要銀行） 以下は、主要銀行の10年固定金利の推移（2018年1月〜現在まで）です。
10年固定金利の動向 住宅ローンの10年固定金利は、10年国債金利をベースにしている銀行が多いと考えられます。
今後は、トランプ関税による景気への影響を見極めようとするスタンスが大勢となり、金利の動きは小さくなると見ています。その後、インフレ再燃懸念による利上げがあると予想。そうなると金利は上昇する可能性が高いでしょう。
また、銀行の預金金利についても10年固定金利の上昇が始まっており、auじぶん銀行は定期預金10年物の金利が1％となっています。このことからも10年固定金利は上昇傾向が続くでしょう。
2025年は日銀の政策金利の引き上げと米国の利上げの可能性から、10年国債の金利の変動幅が拡大すると見込んでいます。したがって、2025年末には10年固定金利の最低金利が2.0％を超える銀行が過半数を超えると予想します。
住宅ローン「全期間固定金利」推移、動向、最新のランキングは?
2025年8月は、前月に引き続きアルヒが「全期間固定金利（新規借入）」の実質金利ランキングで1位となりました。また、調査した主要7行の住宅ローン金利（フラット35除く）について、7行が金利を引き上げました。
上位銀行の全期間固定金利推移 以下は、上位銀行の全期間固定金利の推移（前月比）です。
1位、アルヒ 年0.720％（前月比+0.030％）住宅ローン スーパーフラット5・4ポイント（新規借入・頭金50％以上）
2位、住信SBIネット銀行 年0.790％（前月比+0.030％）フラット35S・保証型・ZEH・長期優良（4ポイント、頭金20％以上）
3位、三井住友信託銀行 年1.370％（前月比+0.030％）フラット35S・手数料定率・金利Aプラン（頭金10％以上）
4位、楽天銀行 年1.370％（前月比+0.030％）フラット35S・金利Aプラン（頭金10％以上）
5位、りそな銀行 年1.370％（前月比+0.030％）フラット35S・金利Aプラン（頭金10％以上） 2025年8月の「全期間固定・35年固定金利（新規借入）」の上位5行について、5行が金利を引き上げました。フラット35（買取型）の金利は前月から引き上げで、1.870％でした。
35年全期間固定金利の推移（主要銀行） 以下は、主要銀行の35年固定金利の推移（2018年1月〜現在まで）です。
35年全期間固定金利の動向 超長期金利はおおむね上昇傾向にありますが、先月大きく上昇した30年、40年国債は日銀の発行計画の変更によりやや落ち着きを取り戻しました。しかしながら、米国利上げの可能性もあることから、住宅ローンの全期間固定金利も徐々に金利が上がっていくでしょう。
フラット35については前月から引き上げでした。また、10年国債とのヒストリカルスプレッド（これまでの金利差）は0.4％を割り込むばかりか、その資金調達のために発行される住宅金融支援機構債券は1.88％と、フラット35を上回る金利になるなど、異常な状態になっています。
営業政策的に表面金利をなるべく上がらないようにしているものと見られますが、これは強烈な割安感があると考えています。
市場金利（長期金利）の動向と推移
住宅ローン金利に影響を与える日本の市場金利も見ておきましょう。
市場金利と住宅ローンの関係は? 住宅ローンの全期間固定（フラット35）、10年固定金利などは、10年国債金利と連動性が高いと言われています。
住宅ローンの変動金利は、短期金利との連動性が高いと言われており、短期金利は日銀の政策金利（2025年1月の金融政策決定会合で0.25％から0.5％程度に引き上げ）を指標としています。
2025年7月31日の金融政策決定会合で、日銀は政策金利を0.5％のまま据え置きとしています。また、会合後の会見で、日銀の植田和男総裁は、経済・物価の改善に応じて引き続き金利を引き上げる考えを示しました。
日銀の政策次第で、住宅ローン金利は将来的に上昇していく可能性があるため、金利タイプは慎重に選ぶ必要があります。「住宅ローンの金利タイプの選び方は?」の項目を参考にしてください。
長期金利は上昇傾向 長期金利（10年国債金利）については、トランプ大統領の経済政策の影響や日銀の国債買入れ減額により上昇傾向にあります。7月23日には長期金利が1.6％まで上昇しました。これは2008年10月以来17年ぶりの高水準です。
2025年8月1日の日本の10年国債金利は1.550％となっています。
長期金利は住宅ローンの固定金利に影響を与えるため、今後の固定金利は上昇していくと考えられます。
世界的な金利高の中で、日銀は今なお低金利政策を継続しています。そのため円安が進んでいるのが現状です。円安はインフレを加速する可能性があり、今後の金利動向は予断を許しません。
なお、市場金利が上昇することで、銀行の資産運用のスタンスが変更となる可能性があります。 これまでは国債金利が0％近辺であったため運用の魅力が乏しく、住宅ローンを積極的に獲得してきましたが、国債金利が上昇してくれば、「安全な国債で資産運用しよう」という銀行が増える可能性があり、結果として住宅ローンを無理に低金利で獲得する必要がなくなります。
こうした銀行の資産運用の面からも、住宅ローン金利が上昇する可能性があります。
