住宅ローンを組んでマイホームを持つなら、気になるのが「住宅ローン控除（減税）」の制度。最近では、最大13年にわたって控除を受けられるという話も出ており、「うちの場合、年収○○万円で借入額○○万円なら、どれくらい戻ってくるのか？」が気になる人も多いはずです。

本記事では、住宅ローン控除の制度の仕組みと条件を整理したうえで、年収別・借入額別にどれくらい税金が戻るかの目安を提示します。

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住宅ローン控除（減税制度）はどういうもの？

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用して住宅を取得した人が、年末時点のローン残高の一定割合を所得税から控除（税金の軽減）できる制度です。なお、所得税から控除しきれない場合は一部が住民税から控除されます。

従来は控除期間が原則10年間でしたが、最近の税制改正により、新築住宅や一定の性能基準（省エネ性能や長期優良住宅等）を満たす住宅については、最大13年間控除を受けられる場合があります。

控除率は年末のローン残高の0.7％であり、1年間の控除上限額の目安となります。ただし、控除できる税額（所得税＋住民税）はその年に支払った税金額が上限となるため、控除率に基づく額がそのまま戻るとは限りません。

また、住宅の種類（新築／中古）、住宅性能、借入限度額、年末残高の上限、適用期間などにより控除の上限や適用可否が異なります。要点を整理すると以下のとおりです。

●年末ローン残高 × 0.7％ が控除可能額の基本ライン

●控除期間は10年が基本だが、条件により最大13年まで延長可能

●控除可能な税額（所得税＋住民税）に上限あり

●住宅の性能・種類・借入額・残高により控除上限が異なる

この枠組みを理解した上で、具体的に年収別の目安を見ていきましょう。

年収別・借入額別で見た“戻ってくる金額の目安”

年収や借入額により、実際に戻ってくる住宅ローン控除の控除額の目安は変わってきます。

図表1は株式会社NTTデータウィズが運営するHOME4U「【最新版】住宅ローン控除で戻る還付金額」のシミュレーションに基づいた標準的な条件による年収別の還付金額目安です（住宅性能の優遇や家族構成、借入期間・利率などにより変動します）。

※株式会社NTTデータウィズ HOME4U「【最新版】住宅ローン控除で戻る還付金額」をもとに筆者作成

また、認定長期優良住宅を借入3000万円から4000万円程度で住宅ローン控除13年適用した場合、年収400万円から600万円程度の方は、総額で200万円以上の控除を受けられるシミュレーション結果もあります。

ただし、控除を受けられる税額（所得税＋住民税部分）が小さい年収帯では、控除可能額があっても全額を使い切れずに控除枠を使い切れないケースもありますので注意が必要です。

試算例：あなたならこのくらい戻る？

あなたの年収が600万円、借入額が4000万円、新築省エネ仕様の住宅という条件でシミュレーションしてみましょう。年末時点のローン残高が仮に4000万円とした場合、年間の控除可能額の目安は 4000万円 × 0.7％ = 28万円 となります。

仮にその年の所得税が約20万円、住民税と合わせて約24万円の納税であれば、控除可能額が支払税額を上回るため、実際の控除額は支払っている所得税＋住民税の合計額（約24万円）が上限となります。

住宅ローン残高は返済により毎年減少するため、控除額も年々減っていきます。複数年・複数条件で試算し、ご自身のケースでの還付金イメージをつかむことをおすすめします。

注意点と控除を最大限活用するためのコツ

住宅ローン控除を受ける際には、うっかり見落としやすいポイントや最大限効果を引き出すコツがあります。

●控除できる税額の上限

控除額は年末ローン残高×0.7％によって算出されますが、実際に控除できるのは「その年に支払う所得税＋住民税」の範囲内です。控除率だけでなく、支払い税額を使い切れるかが重要です。 ●住宅性能や住宅の種類による違い 長期優良住宅や省エネ住宅などの性能基準を満たすと、借入限度額や控除期間が拡大され、控除額が大きくなる場合があります。

●借入残高と返済ペースの兼ね合い

住宅ローンの返済が進むとローン残高が減少するため、それに連動して控除額も徐々に減少します。

●確定申告や手続きを忘れないこと

初年度は必ず確定申告が必要で、2年目以降は多くの場合年末調整で控除が受けられます。ただし手続きの不備や漏れにより控除を受け損なうことがあるため注意が必要です。

●住民税からの控除上限

住民税から控除できる金額には上限（9万7500円）があるため、所得税で控除しきれなかった分のうち、上限を超える部分は控除されず無駄になる可能性があります。

さらに、住宅ローン控除だけでなく、他の税制優遇制度や自治体の補助金・減税制度などとの組み合わせも検討し、控除効果を最大限に活用しましょう。

まとめ

「住宅ローン減税（住宅ローン控除）」は、借入残高 × 0.7％を基準に、一定の条件を満たせば最長13年間控除が受けられる制度です。ただし実際に戻る金額は、年収・借入額・住宅性能・税額（所得税＋住民税をどれだけ支払っているか）などによって大きく変わります。

年収別の目安例を見ても、年収600万円・借入4000万円あたりでは年間数十万円の還付が見込めるケースがありますが、条件が甘くなければその半分以下になることもあり得ます。制度の仕組みと上限・制限を理解し、自分のケースで具体的に試算することが非常に重要です。

出典

国土交通省 住宅ローン減税

株式会社NTTデータウィズ HOME4U【最新版】住宅ローン控除で戻る還付金額

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部 ファイナンシャルプランナー