住宅ローン金利が上がっているというニュースを見るのに、我が家の住宅ローンの返済額は変わっていない。「なんだ、うちには関係ないのね」と思っている人、「５年ルールが適用になって一安心だけど、これからどうすればいいの？」と不安に思っている人もいるでしょう。今回は、５年ルール発動中の方は今後どうすればいいのか、選択肢を考えてみます。

■住宅ローンにおける５年ルールと125％ルール

変動金利で住宅ローンを借りるときの安心材料として説明されることの多い「５年ルール」と「125％ルール」。住宅ローンを借りるときに条件などの説明があったことと思いますが、多くの人がさほど気にしていなかったと想像しています。

SBI新生銀行などこのルールを適用しない銀行もありますが、５年ルールとは一般的に変動金利型の住宅ローンに付帯するサービスで、住宅ローンの適用金利が上昇しても５年間は返済額を一定に保てるという特徴があります。

楽天銀行では変動金利が引き上げられた場合に、毎月の返済額が５年間固定し、以後５年ごとに見直されます。他の銀行では、借入開始時期から５年ごとに住宅ローン返済額を変えない契約の場合もありますので、自分が借りている住宅ローンの契約がどのようになっているか改めて確認しましょう。

125％ルールとは、５年ごとの返済額見直しにおいて、直近の返済額から２５％以上返済額が増加しても、最高で1.25倍までしか返済額が増えません、というルールです。銀行によっては、5年ルールは適用になっても、125％ルールは適用しない場合もありますので、こちらもご自身の借りている住宅ローンの契約内容をご確認ください。

つまり、５年ルールは「返済額を５年間固定」することができ、125％ルールは「5年後の返済額は1.25倍以内に収まる」という特約です。住宅ローンの返済額が増えるはずなのに、返済額不変のため住宅ローンの残高が減りづらくなるという副作用があります。多くの銀行では未払い利息と表現されています。

この特約は一見安心に見えますが、実際に得なのでしょうか。

■５年ルール発動事例と将来の金利負担574万円増加

筆者が最近相談を承ったご家庭の例として考えてみます。都内在住、住宅ローン借入額8,000万円、35年返済、変動金利の当初金利0.45％、毎月返済額205,905円のA様。ここ最近の金利上昇で、変動金利が0.85％に上昇しました。しかし返済額は205,905円に据え置かれています。これが5年ルールです。見事に発動しています。

変動金利型住宅ローンにおける住宅ローン金利の上昇は、住宅ローン残高によって金利上昇の影響が異なります。そのため、金利が上がったから一律に返済額が一定額増えるということにはなりません。そのため、未払い利息が毎月いくら発生しているのかもわかりづらいのです。自分で計算するしかありません。

そのため、当初から高い金利で住宅ローンを借りていたと仮定して計算することをお勧めします。

例えばA様の場合は、初めから085％で住宅ローンを借りていたとすると、毎月の返済額は220,279円となります。当初金利との返済額は14,374円増えます。1年で172,488円、5年で862,440円になります。35年で574万円もの金利支払いが増える計算です。今後さらなる金利上昇があれば金利支払いも増加します。

住宅ローン金利は都度変化しますので、上昇するたびに払えていない住宅ローンの返済額を見積もっておくべきです。銀行の借換シミュレーターのようなサービスで、金利変動の試算をすることができますので、変動金利型住宅ローンを借りている人は、年に1度は本来の返済額を確認しておくとよいでしょう。

125％ルールは今のところ発動している人は少ないと思われます。理由は5年ルールが存在すること、返済額が25％上昇するほどまでには金利が上昇していないからです。

■繰り上げ返済か運用益の選択

住宅ローン金利の上昇を相殺させる方法は主に

①積極的な繰り上げ返済、②資産運用での収入の獲得、となります。住宅ローン控除により所得税が還付あるいは住民税が減額になる場合は、住宅ローン控除の効果額を確定申告や年末調整時に確認しておきましょう。

そして、繰り上げ返済を行うかどうかを検討するとよいでしょう。5年ルールも125％ルールもリボ払いのような性質があります。残高が減らずに毎月の返済額が主に金利支払いに充当されてしまうのです。

残高が減らなければ、35年後の完済も幻となる可能性があります。35年後にまとまった残高の清算や未払い利息の支払いで、iDeCo、NISA、企業型確定拠出年金、退職金の一部を返済に充てたくなければ、こまめに繰り上げ返済を実施することも考えてみましょう。

資産運用での収入の獲得は、例えば配当金や利息などを受け取れるような金融商品に投資を行うことで実現できます。円建てであれば個人向け国債のような低リスク商品。ドル建てであれば利付債という国債や社債、高配当の株式や投資信託もあります。

個人向け国債以外の金融商品を検討する場合は、それなりに自己学習してから投資するのが無難です。投資はよくわからないと感じている人は、そもそも選択肢に入れない方がいいでしょう。

■借り換えも視野に入れておく

借換費用がかかりますが、借り換えによって変動金利をリセットするという方法もあります。借換費用は残高の2.5～3.0％位（うち、住宅ローン手数料が借入額の2.2％）必要となります。

今回のＡ様の場合、8000万円×3％＝240万円となります。住宅ローンの借り換えによる金利低減効果＞240万円＋自分なりの手間賃となる場合は実施してもいいでしょう。

ただし、借り換えの効果は即時ではなく長期で享受する性質のものですから、手元に資金が240万円なくなります。それでもいいのか、家計の資金繰りを考えましょう。

■まとめ

住宅ローン金利の上昇はすでに起こっており、5年ルールが発動中です。今後はいかに家計支出を減らし将来の住宅ローンの未払い利息や減らない元本の返済に備えるかが重要と言えるでしょう。

家を買うときはあれほど親切にしてくれた不動産会社も、銀行も頼りになりません。頼れるのは自分だけ。ご自身の将来を守るためにも、お金の意識を高めておきましょう。