事故物件とは

「事故物件」とは、過去に事件・事故・自殺・孤独死などが起きた不動産を指す通称です。
法律用語ではありませんが、不動産業界や一般の人々の間で広く使われています。心理的に抵抗を持つ人が多いため、通常より家賃や売買価格が安く設定されることが多いのが特徴です。

事故物件の“あるある”

あるある① 相場より安すぎる家賃

事故物件でよく見られるのが周辺の相場よりも明らかに安いというケースです。
同じエリア・間取りなのに1～2割安いこともあり、内見者が「なぜこんなに安いんですか？」と聞いたら、業者が「実は…」と説明する、というのは典型的なシーンです。

安さは確かに大きな魅力です。しかしその一方で、

• 入居中に心理的な抵抗を感じるかもしれない
  
• 将来、売却や再賃貸をするときに再び“事故物件”として扱われ、価値が下がりやすい
  

というリスクもあります。
つまり、安さと引き換えに“資産性”や“安心感”をどう考えるかがポイントになるのです。

あるある② 築年数の割にやたら綺麗な内装

 もうひとつのあるあるは築古なのに部屋がやけに綺麗なケース。
床やクロスは新品同様、キッチンやバスルームまでピカピカ。
入居希望者が「リフォーム済みなんですか？」と聞くと、「はい、そうなんです」と説明されるものの、実は事故物件だった…ということも少なくありません。

もちろんリフォーム済みであること自体は快適さにつながります。しかし、背景を知ると「なるほど、だから徹底的に直しているのか」と納得する人もいれば、逆に複雑な気持ちになる人もいます。
つまり「表面的な綺麗さ」と「物件の背景」は別問題であり、両方を理解したうえで判断する必要があるのです。

告知義務について

告知義務

事故物件に関しては、不動産会社には告知義務があります。
2021年には国土交通省がガイドラインを示し、説明のルールが整理されました。

• 自然死や日常生活の中での不慮の事故（浴室での転倒など） → 原則告知不要
  
• 自殺・他殺・火災による死亡など → 原則告知が必要
  
• 孤独死 → 発見が遅れたり特殊清掃が必要だった場合は告知が望ましい
  
  

借りる・買う側にとっては「どこまで説明されるか」を知っておくことも安心につながります。

一定期間経過・入居者交代で告知不要

事故発生後、最初の入居者や購入者には必ず告知が必要です。
しかし、その後については一定のルールがあります。

• 賃貸住宅の場合
  最初の入居者が一定期間（目安として数年）問題なく生活した場合や、複数の入居者が継続して利用した場合には、その後の入居者への告知義務は不要とされています。
  
  
• 売買の場合
  一度売買が成立すれば、次の取引からは告知義務が免除されるケースが一般的です。

これは、不動産が長く通常利用されることで「事故の影響が事実上解消された」と考えられるためです。つまり告知義務は永遠に続くものではなく、市場での流通を妨げないために段階的に解除される仕組みになっているのです。

まとめ

事故物件には、

• 相場より安い家賃
  
• 築年数の割にやたら綺麗な内装
  

といった典型的な“あるある”があります。

一見お得に見えても、その背景には心理的な要素や資産価値の問題が潜んでいます。
だからこそ大切なのは、「安さ」や「綺麗さ」だけに惑わされず、物件の事情を正しく理解し、自分が納得できるかどうかです。

事故物件を「避けるべき」と決めつけるのではなく、正しい知識と冷静な判断で向き合えば、思わぬ掘り出し物になることもあります。