リースバックができない理由は住宅ローン、物件、土地などに問題がある

リースバックができない原因は、住宅ローンや物件、土地などが問題となる場合があるようです。
さまざまな例を挙げます。当てはまるところがあるかどうか確認してみましょう。

住宅ローンに問題がある場合

リースバックができない理由として、借り入れをしている住宅ローンに問題がある場合があるようです。利用している借り入れに該当する部分はあるでしょうか。

住宅ローンの残債が多額

売却を考えている家の住宅ローンが、オーバーローンの場合にリースバックが難しい場合があります。

オーバーローンは、住宅の売却益が少なく、住宅ローンの残債が上回っていること。
貯金などの手元の資金で多額の残債の返済にあて、売却額よりも残債が少なくなればリースバックできる可能性もあります。

保証会社の審査に落ちる

自宅のリースバックで賃貸借の契約をする際に、保証会社の審査が必要です。契約後は持ち家でなくなり、月ごとに家賃を払って住むことになります。家賃の滞納があった場合に、保証会社が貸し主に家賃を支払う必要があり、審査を受けるのが必須になります。
過去に住宅ローンなどの滞納などがあった場合、支払い能力に欠けると判断され、審査に落ちる可能性も少なくありません。また、高齢者の場合も審査が厳しめになる傾向にあります。
保証人を付ければ認められる場合もあるため、リースバックの事業者に相談してみるとよいでしょう。

物件に問題がある場合

リースバックできないのは、自宅そのもの物件に問題がある場合があります。住宅ローンなどに問題がなければ、考えられる原因を確かめてみましょう。
ただし、運営会社によっては、相談にのってもらえる場合もあるため、諦めずに連絡をしてみましょう。

一戸建てのみでマンションは対象外のこともある

リースバックの対象になるのは、一戸建てのみという運営会社もよく見られます。
なぜ、マンションが対象外になるかというと、戸建住宅のほうが取り扱いしやすいからということです。

マンションを取り扱わない理由

• 立地条件が悪いマンション…将来的に売却するのが難しいかも。
• 賃貸期間のマンションの管理費や修繕費…借り主ではなく運営会社が負担。
• 戸建住宅…建物は劣化して資産価値は低下しても、土地の資産価値部分が残る。

物理的や心理的に問題がある

住宅に物理的な欠陥があったり、心理的な部分で拒否反応が出そうな場合に、不動産としての扱いが難しく、リースバックができないことがあります。

物理的な問題…リフォームを行って修繕ができれば利用が可能になることもある状態。

• 雨漏りがある
• シロアリの駆除が必要

心理的な問題…なんらかの事件があり、入居が嫌がられる状態。

• 自殺した人がいた住宅
• 殺人事件の現場となった家

建築基準を満たしていない

リースバックしたい住宅が、建築基準を満たしていない場合も断られることがあります。
住宅は建築基準法や都市計画法などの法律にもとづいて、建てなくてはいけません。

しかし、建設した会社が違法な住宅を作ったというわけではない場合も。
以前の法律では問題がなくても、改正した現在の法律では認められないこともあります。

耐震強度、建ぺい率、容積率が法令などの基準を満たしていない場合に違法建築となることも。
建築基準を満たしていないと売却が難しいため、リースバックが難しくなります。

共有している人全員の同意が得られない

リースバックを検討している建物の持ち主が複数の場合、共有している全員の同意を得る必要があります。

たとえば、住宅ローンをペアローンにしている夫と妻、親と子の双方の場合や、住宅を相続した全員などの例が挙げられます。
ひとりでもリースバックに反対した状態では売却が難しくなります。事前に合意を取り付けるようにしましょう。

土地に問題がある

住宅が建っている土地に問題があって、リースバックできないことがあります。
詳しく確認しましょう。

借地権が設定されている

土地に借地権が設定されていると、土地の所有者に地代を支払って、住宅を建てることになります。
そのため、土地と住宅の持ち主が異なり、売却が難しい場合もあります。事前に土地の所有者が承諾をすれば、リースバックが可能になる場合があるため、事業者に確かめてみましょう。

市街化調整区域にある建物

建物が市街化調整区域にある場合、リースバックができないことがほとんど。将来的にその場所が発展する機会が少なく、建築が制限されて建て替えできる可能性は低いでしょう。
建て替えが困難な場合は、売買も難しいためリースバックの運営会社は購入を控えるといわれています。

土地が取り扱いエリア外にある

リースバック運営会社では、土地の取り扱いをするエリアをある程度しぼっていることがあります。
そのエリアから外れた地域では、いくら問題をクリアしていても取り扱いが難しいでしょう。
会社のサイト、窓口での相談などで対応できる地域を確認しておくのがおすすめです。

リースバックのトラブルへの対策方法

リースバックは、契約が煩雑であるのにつけ込んで、トラブルに遭うことも少なくありません。
契約の内容を把握していないと後でトラブルになり、詐欺に引っかかったのではという疑いを持つこともあります。
詐欺や不要なトラブルを避けるために、どのような対策を取るとよいのでしょうか。

納得してから契約をする

考える間もなく契約を急がせるのはトラブルのもと。
すぐに契約をしてくださいといわれても、いったん持ち帰って冷静に判断する必要があります。契約書の中身を確認して、口約束だけで終わらないように注意。
売買ではクーリングオフの制度がありますが、リースバックは家を売る立場になり、適用されない場合があります。

売却額の目安を把握する

リースバックで売却をしたところ、思ったよりも高値で売れない場合があります。
通常の不動産売却と比較して、割安になることがほとんど。目安としては、「通常の売買の相場から７０％程度」となります。大幅に低い金額を提示された場合は、すぐに契約しないほうがいいかもしれません。

自宅の買い戻しは契約書に記載する

リースバックをした家は後で買い戻しができるのではと考える人もいるでしょう。
しかし、買い戻し金額が契約時に聞いた値よりも高かったり、勝手に他の人に売却されて退去を命じられたりすることもあるかもしれません。
口約束だけでなく、自宅の買い戻しや、勝手に売却をせずに確認をするなどと、契約書に記載するように相手先に依頼するのも大事です。

修繕費は借主か貸主か契約時に確認する

リースバックで住み続ける場合、修繕費の負担は貸し主の会社側か、借り主の住んでいる側かでもめることがあります。
通常は、借り主の過失などがない場合は貸し主が負担することがほとんど。しかし、リースバックの場合、売却後も元々の持ち主が住み続けることから、借り主側の負担が決められているところが多く、契約時の確認が必須です。

自宅に住める期間はしっかりと確かめる

リースバックの賃貸借契約の種類によって、住める期間が異なるため、確認が必要です。
普通賃貸借契約の場合は、２〜３年ごとなどの決められた時期ごとに契約の更新をして、家賃の滞納などの問題がない限り住み続けられます。

しかし、定期賃貸借契約の場合は、決められた期間が満了すると更新は難しくなり、再契約をして住み続けるのは難しいでしょう。

リースバックできない場合は対処法を相談しよう

リースバックが断られた場合には、住宅ローンや家、土地などに問題がないか、まずは確認してみましょう。
いくつかの要因が絡み解決が難しい場合や、取り扱い可能な不動産の条件から外れている場合もあるかもしれないなど、どうしてもリースバックができない場合には、早めにリースバックに対応する会社に相談することをおすすめします。