1. 財産分与の一環としての売却

離婚時には、婚姻期間中に築いた共有財産を公平に分ける「財産分与」が行われます。不動産は高額な資産であるため、売却して現金化し、その代金を分配するケースが一般的です。特に、住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済し、残額を分配する流れとなります。

2. 住宅ローンが残っている場合の対応

住宅ローンの残債がある場合、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態では、売却代金だけでローンを完済できません。このような場合、不足分を自己資金で補填するか、売却後もローンの返済義務が残ることになります。売却前にローンの残高と不動産の査定価格を確認し、必要に応じて金融機関と相談することが重要です。

3. 名義と売却の権利

不動産の名義が一方の配偶者であっても、婚姻期間中に取得したものであれば、もう一方にも財産分与の権利があります。しかし、名義人が単独で不動産を売却することは可能であり、実際に売却されてしまうと、非名義人は退去を求められる可能性があります。これを防ぐためには、裁判所に「仮処分」や「仮差押え」を申し立て、無断売却を阻止する手段があります。

4. 売却益の分配と税金

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課税される可能性があります。ただし、居住用財産の売却に対しては、一定の条件を満たすことで「3,000万円の特別控除」が適用され、税負担を軽減できる場合があります。税金の計算や控除の適用については、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

売却を避ける選択肢

不動産を売却せずに、どちらか一方が住み続ける選択肢もあります。この場合、住み続ける側が住宅ローンを引き継ぐか、もう一方に対して代償金を支払うことで、財産分与を行う方法があります。ただし、ローンの名義変更や金融機関の承認が必要となるため、事前に十分な協議と手続きが求められます。

離婚する際に気を付けるポイント

離婚自体は合意できても、その後の養育費や夫婦間の財産分与など、離婚届と同時に決めておきたいことがあります。養育費や財産分与の合意は、一般的には書面で残した方がよいでしょう。
その場合は、離婚届と同じタイミングで書いてもらう方がもらいやすく、あとから協力してもらえなくなることもありません。また、財産分与とは夫婦で築いた財産の精算ですから、結婚前の財産やご相続した財産は、その方の固有の財産ですから財産分与の対象にはなりません。
すべての手続きに必要な書類などを確認してから進めましょう。あとからでは相手と連絡がとれず、手続きができなくなることもあります。離婚の印鑑を押す際にすべての書類にも印鑑をもらうことがポイントになります。
売ることだけに気をとられていると、もっと肝心なことを見落としかねません。養育費の実効性の確保など付随することもあらかじめ想定してから手続きを進めると安心です。十分専門家に相談をしてから進めるようにしましょう。
なお、任意売却における登記手続き上の注意点は、離婚前後で氏名や住所に変更があると、余分な登記申請が必要となり費用がかかってしまうケースがあります。この点も気をつけたいところです。

まとめ

離婚に伴う不動産の売却は、財産分与や住宅ローンの処理、税金など、多くの要素が絡み合う複雑な手続きです。適切な対応を行わないと、後々のトラブルにつながる可能性があります。そのため、弁護士や不動産の専門家に相談し、慎重に対応することが重要です。