なぜ外国人の不動産購入が「任意売却」と関係するのか？

主に以下の3つの視点で考えられます。

① 任意売却物件の買い手として外国人投資家が増えている

任意売却は市場価格より安く売られることが多いため、外国人投資家にとって魅力的な投資対象になりやすい。

例えば…

・住宅ローンを払えなくなった日本人が任意売却を選択 → 市場価格より低めに売りに出す。

・外国人投資家（特に中国・台湾・シンガポール系）が割安物件として購入。

・リフォーム・転売・賃貸運用して利益を得る。

特に東京都内、大阪、京都、札幌などの人気エリアでは、外国人投資家が競争力のある買い手となっている。任意売却市場において外国人が強力な買い手として存在感を増している。

② 外国人の不動産購入が価格を押し上げ、任意売却を防ぐケースも

外国人の不動産購入が増えたことで、都市部の不動産価格が上昇し不動産価格の上昇によって任意売却せずに済むケースも出てきている。

例えば…

住宅ローンを払えない日本人が、自宅を売って返済しようとする。

→不動産価格が上がっているため市場で高く売れる。

→任意売却ではなく通常の売却で解決できる。

つまり、外国人不動産購入が市場価格の底上げ要因になり、任意売却を回避できる状況を作ることもあります。一部の日本人にとっては外国人投資の増加が救いになる場合も。

③外国人投資による不動産高騰が任意売却を増やす要因にも

不動産価格の上昇に伴い日本人の住宅ローン負担が増加。

住宅価格が高騰しローンの借入額が大きくなる。

→その後、金利上昇や収入減少により支払いが厳しくなる。

結果的にローンの支払いが出来ず、任意売却に追い込まれるケースが増加する可能性も。

変動金利の住宅ローンを組んでいる人は、金利上昇の影響で任意売却を選ばざるを得ない状況になるかもしれません。すでにローン破綻のリスクが高まっている層(低所得・フリーランス・副業ローン等)は特に注意が必要です。

今後の展望

外国人投資がさらに増えれば任意売却市場は外国人投資家の買い場となる可能性が高い。一方で政府が外国人の不動産購入を規制すれば日本人の不動産取得環境は改善するが、任意売却物件の買い手が減るリスクもある。今後の金利動向・政府の政策次第で任意売却の増減が決まるといえるでしょう。

外国人の不動産購入が任意売却に良い影響を与える理由

外国人による不動産購入が増えることで、任意売却がスムーズに進みやすくなり、売却価格も上がる可能性があるため、以下のようなメリットが考えられます。

競売になる前に「早期売却」が可能になる

任意売却はスピードが重要です。

• 最大のポイントは、住宅ローンを延滞した後、できるだけ早く売却すること。
• 買い手が少ないと、売却に時間がかかり、最終的に競売へ進んでしまうリスクがある。
• 外国人投資家が多い市場では、買い手がすぐに見つかりやすく、競売を回避できる。

メリット

•  競売にかけられる前に、早めに市場で売却できる可能性が高くなる。
• 外国人投資家がキャッシュ（現金）で買うケースが多いため、手続きがスムーズに進みやすい。
• 売主（日本人）にとって「より有利な条件」での売却が可能になる。

「価値の低い物件」でも買い手が見つかりやすくなる

 任意売却市場には、築年数が古い物件や立地が悪い物件も多い。

• 日本人は新築を好む傾向があり、古い物件は売れにくい。
• しかし、外国人投資家はリノベーション・賃貸用・民泊用などの目的で、築年数の古い物件でも積極的に購入する。

メリット

• 日本人には売れにくい物件でも、外国人投資家が買ってくれる可能性が高い。
• 外国人のニーズがあることで、任意売却物件の流動性（売れやすさ）が高まる。

まとめ

外国人投資が増えることで任意売却はしやすくなる。外国人による不動産購入が増えることで、任意売却の成功率が上がり日本人がより良い条件で売却できる環境が整う。結果的に、住宅ローン破綻のリスクを抱えた日本人にとってプラスの影響があることが分かりました。