１、固定資産税の課税基準日を理解する― 年内売却の最大のメリット

固定資産税は、「毎年1月1日時点の登記上の所有者」に課税されます。
つまり、2026年の税金は2026年1月1日に誰が所有しているかで決まる、という仕組みです。

このため、もし2025年12月中に任意売却を完了できれば、翌年（2026年度）の固定資産税は買主の負担になります。
逆に、年明け後の引き渡しや登記になると、たとえ売却契約を済ませていても翌年度分を自分で負担しなければならないケースが多いのです。

チェックポイント

• 売買契約だけでなく、「登記完了日」が年内であるかを確認する。
• 不動産会社・司法書士・金融機関との調整は早めに行う。
• 年末は登記関係の手続きが混雑しやすいため、12月中旬には完了を目指す。

２、任意売却と税金の関係を正しく理解する

任意売却とは、住宅ローンの残債があっても、金融機関の同意を得て市場価格で物件を売却する手続きです。
この際、売却価格がローン残高を下回ることが多く、いわゆる「債務超過」の状態になります。

ここで重要なのが、売却損の扱いと税金の計算です。
通常、不動産売却で利益（譲渡益）が出た場合は譲渡所得税が課税されますが、任意売却の場合、多くは損失（譲渡損）が発生します。
この損失は確定申告を行うことで、給与所得などとの損益通算ができるケースがあります。

ポイント

• 自宅（マイホーム）の売却損は、一定条件下で「他の所得と相殺」できる。
• 確定申告をすることで、翌年以降3年間の繰越控除が受けられる可能性も。
• 税理士や専門家に相談すれば、控除の可否を判断してもらえる。

３、滞納している固定資産税の整理方法

もし固定資産税を滞納している場合、任意売却の際に問題となることがあります。
自治体は滞納分を回収するため、物件に「差押え登記」を行う場合があるためです。
この差押えを解除しないと売却が成立しないため、滞納税金をどう処理するかが重要になります。

一般的には、任意売却の代金の中から滞納税金を清算するよう金融機関・自治体間で調整が行われます。
また、事前に自治体へ相談すれば、分割納付や納税猶予の制度を活用できることもあります。

アドバイス

・差押えがある場合でも、早めに相談すれば任意売却の道は開けます。

・滞納税金を隠したまま進めると、売却後の精算でトラブルになる恐れもあります。

４、年内完了を目指すためのスケジュールと行動計画

任意売却の手続きは、契約や調整に時間がかかるため、平均で2〜3か月の期間を見込むのが一般的です。

年内完了を目指す場合は、以下のようなスケジュール感を意識しましょう。

時期	行動内容
10月中	金融機関へ相談・任意売却の同意を得る
11月上旬	不動産会社の選定・媒介契約の締結
11月中旬〜12月初旬	売却活動・購入希望者の交渉
12月中旬まで	売買契約・登記準備を完了
12月末	引き渡し・登記完了（翌年の税負担回避）

このように、「10月〜11月中の行動開始」が翌年の税負担を抑えるカギになります。

５、専門家に早めに相談することの重要性

任意売却は、金融機関・自治体・司法書士・不動産会社など、複数の関係者が関わる複雑な手続きです。
固定資産税のほかにも、所得税・住民税・譲渡損失控除など、複数の税制度が影響します。

したがって、自己判断で進めるのではなく、不動産・税務・法律の専門家に早めに相談することが成功の近道です。
特に年末が近づくと、専門家への相談も混み合う傾向があるため、今の時期から動き出すことをおすすめします。

６、早期行動が「翌年の税負担を減らす」最大のカギ

任意売却は、住宅ローン問題の解決だけでなく、来年度以降の固定資産税負担を軽減する重要なタイミングでもあります。
1月1日の課税基準日を意識し、年内に登記完了まで終えることができれば、翌年の固定資産税を回避できる可能性が高まります。

加えて、譲渡損失控除の活用や滞納税の整理など、税金面の工夫次第で家計の再建にも大きな効果が期待できます。
焦らず、しかし確実に「年内完了」を目指して、今すぐ行動を始めましょう。