住宅ローンの支払いが困難な場合、任意売却が選択方法のひとつですが完済できず残債が残ってしまうケースが考えられます。任意売却しても残債が残ってしまい、残債が払えない場合どのような方法が考えられるでしょうか。

この記事では任意売却後の残債が払えない場合の選択肢について詳しく解説します。

任意売却後の残債を払えない場合は「個人再生」か「自己破産」

任意売却後の残債が払えない場合の方法として挙げられるのが個人再生と自己破産です。

ここからは個人再生と自己破産について詳しく解説します。

「個人再生」は債務額は最大で100万円まで下げることが可能

任意売却後に残債が払えない場合の方法として、個人再生を検討しましょう。個人再生は、債務額を約5分の1に引き下げ、原則3年（最大5年）で返済する制度です。債務額によりますが、最大で100万円まで減額できます。
住宅ローンだけではなく、車のローンや教育ローンもまとめて再生計画に組み込むことが可能です。ただし、個人再生を行うと、ローン契約時の連帯保証人に請求が行われることや、車などの資産が取り上げられるケースが考えられます。
また、安定した収入が必要で、申請しても認められないかもしれません。そのため、収入が不安定な場合、次に解説する自己破産の検討が必要になるでしょう。

「自己破産」は裁判所に申し出て残債の支払いを免除してもらう制度

任意売却後に残債が払えない場合、もうひとつの方法として挙げられるのが自己破産です。裁判所に申し出ることで残債の支払いを免除してもらう制度で、この手続きにより残債の支払い義務はなくなります。
自己破産の大きなデメリットとしては、信用情報に重大な傷がつき、一般的に5年から10年間は新たな借入やローンの申請、クレジットカードの作成ができません。自己破産には大きなリスクが伴いますが、個人再生も申請のハードルが高く、収入の安定性が求められるため、利用が難しい場合もあります。
任意売却を実行する場合、できるだけ高い価格で任意売却を成功させることが大きなポイントです。高い金額での売却により、残債を大きく減らせますし、場合によっては、残債が無くなるケースも考えられます。
個人再生も自己破産もいくつかの制限がありますので、なるべくこのような選択をしないような任意売却の方法を検討しましょう。

任意売却後の残債は完済するまで支払いを続ける必要がある

任意売却しても前述したように売却額が、残債額を下回ってしまう場合、残った残債は免除されるわけではありません。家まで売却してしまったので持ち家が無くなって借金だけ残ったとしても完済するまで支払う必要があります。
しかし、残債を一括返済するのではなく、債権者との話し合いによって返済期限や月々の支払いが決定できます。毎月の負担をなるべく減らした状態での返済が可能ですので、新たなスタートが切りやすくなるといえるでしょう。

任意売却後の残債の返済先は「金融機関」か「債権回収会社（サービサー）」

住宅ローンを契約していた金融機関が返済先の場合、任意売却後に残債が発生したとすると、金融機関への返済は一括ではなく、分割支払いの交渉が可能です。債権回収会社（サービサー）も返済先として挙げられます。金融機関が債権をサービサーに譲渡している場合、残債はサービサーに返済しなければいけません。
しかしサービサーが返済先の場合でも、一括返済は困難であることを理解されているため、現実的な返済計画を立て、分割払いの交渉が可能です。あまりに返済額を少なくしてしまうと利子が増えるリスクもあります。確実に返済できて、なるべく毎月最大限返済できる額を設定するなど、返済計画を立てることが重要です。

任意売却を行った後の残債の時効はほとんど成立しない

任意売却を行った後に生じる残債にも時効は存在します。時効期間は、権利を行使することができることを知った時から5年間か、権利を行使することができる時から10年間のいずれか早い方です。
しかし、ほとんどのケースで時効が成立しません。なぜなら、金融機関などの債権者は時効前に給与の差し押さえや連帯保証人への請求などの法的手段を講じますので、一度実行されると時効期間がリセットされるからです。債権者が5年間、何もしないことは考えにくいため、時効による返済免除は現実的ではない点をしっかりと理解しておきましょう。

そもそも任意売却とは、同意のもとで不動産を売却し債務をできるだけ軽減する方法

ここまで任意売却後の残債における対処法などについて解説しましたが、そもそも任意売却とは、どのような方法なのでしょうか。任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった際に、金融機関や銀行などの債権者の了承を得て物件を売却し、債務を軽減する方法です。
任意売却で得た売却益は、すべて住宅ローンの返済に充てられます。ライフスタイルの変化などにより住宅ローンが支払えなくなった場合などに任意売却を検討するケースが一般的です。
対応せずに放置すると競売手続きが始まります。しかし競売価格は通常の売却や任意売却の5〜7割と低くなってしまうため、残債が多く残ってしまい、返済の苦しさは変わらないかもしれません。住宅ローンが払えない場合、競売を避けるために早めに任意売却を進めることが重要なポイントです。

任意売却のメリット

ここからは、任意売却を選択した場合のメリットについて詳しく解説します。

任意売却のメリットは新生活への負担を減らし再出発しやすくなること

任意売却の大きなメリットは、新生活への負担を減らし、再出発しやすくなる点です。不動産の売却には通常、いくつかの費用が発生します。
しかし、任意売却ではこれらの費用を売却価格でまかなうことが可能です。つまり、現在の住宅を任意売却することにより、新居での生活を始めるまでの出費を大幅に削減でき、新生活をスタートしやすくなります。
交渉次第では新居への引っ越し費用も売却価格で補えるかもしれません。任意売却は債務者にとって負担を軽減し、新生活へのスムーズな移行を支援する効果的な方法といえるでしょう。

現実的な金額で返済をしていける

現実的な金額で返済を続けられる点もメリットのひとつです。任意売却を行った場合でも、ローンの債務が残ることがあります。しかし、残債の一括返済は現実的ではありません。
金融機関は債務者の金銭的な事情を考慮し、無理のない返済プランを提案してくれることがあります。残債分は分割返済することになりますが、月々の支払額は通常、以前のローンよりも安く設定されるケースが多いといえるでしょう。毎月の固定出費が減り、生活の負担を軽減できるのが大きなメリットです。
売却前よりも返済額を下げて返済を続けられるため、債務者にとって現実的で持続可能な返済プランが組めます。任意売却により、現実的な返済計画を立てることができるため、新生活の安定を図ることができるでしょう。

競売よりも高く売れる可能性が高く、残債を減らせる可能性がある

競売よりも高値で売却できる可能性が高い点も挙げられます。任意売却では、自分で自由に売却活動を行えるため、買主との交渉次第で市場価格と同程度か、それ以上の金額での売却も可能です。競売と比べても大きなメリットといえるでしょう。
競売では市場価格よりも低い値段で売却されることが多いため残債が大幅に残ってしまうかもしれません。任意売却でより高値で売れることで、残債を減らせる可能性が高まります。毎月の支払額も減らすことができ、経済的な負担が軽減されることが期待できるでしょう。

通常の売却と同様に売却時期の相談ができる

任意売却だと、売却時期の相談が可能です。競売では、売主の意思を反映することなく、裁判所の指示
通りに売却が進みます。
買主が代金を支払い、所有権移転登記がなされると、家に住んでいる人は即座に退去しなければなりません。住み続けていると裁判所から引き渡し命令が出され、強制的に退去となってしまうでしょう。
しかし、任意売却では、売主の意思を一定程度反映できるため、通常の売却と同様に引越し期日の相談が可能です。競売よりも安心して手続きを進めることができます。

競売と違いローン滞納が外部に知られる心配がない

ローン滞納が外部に知られる心配がない点も安心材料です。競売にかけられると、その事実がネットや新聞で公開されてしまいます。任意売却ではこうした心配はありません。
プライバシーを保ちつつ、物件を売却できるため、周囲に知られることなく問題解決が可能です。プライバシーを守りたい方にとって、任意売却は非常に有効な手段といえるでしょう。

任意売却は早めに専門会社に相談して残債を少なくしよう

任意売却について解説しました。任意売却後に残債が残る場合、返済計画を事前に計画しておかなければ、最悪の場合自己破産となってしまいます。借金は無くなりますが、今後の生活における足かせにもなりかねません。
任意売却により少しでも高値で売却することが重要です。信頼できて実績のある不動産会社などに売却を依頼することにより、返済額を減らし、再出発がやりやすくなるでしょう。少しでも残債額を減らすことが大きなポイントです。