住宅ローンの返済が難しくなった時、金融機関の承諾を得て家を売却する「任意売却」という方法があります。
この記事では、任意売却の詳しい流れや期間、注意したいポイントについて解説します。ぜひ最後までご覧ください。

任意売却の一般的な流れや期間

任意売却はどのように進めていくのでしょうか。任意売却の一般的な流れや期間について把握しておきましょう。

金融機関から督促状が届く：住宅ローン滞納後1か月～2か月

まず、住宅ローンの返済が滞ると、債権者である金融機関から支払いを促す督促状が届きます。督促状は、住宅ローンを滞納後約1か月～2か月で届く重要な通知です。

残債などの現状を把握する：数日

残っているローンはどのくらいあるのか、また、持ち家を売るとすると相場価格はどの程度になるのか、現在の状況を把握しておきましょう。残債はお金を借りている金融機関に問い合わせ、正確な額を確認しておきます。

不動産会社を選定し、相談・査定する：約1週間～2週間

残債額などの現状を踏まえて任意売却の検討を始めたら、不動産会社に相談をし、不動産の査定を受けます。任意売却は通常の売却方法と異なる点も多いため、任意売却について専門的な知識を持つ不動産会社を選定するようにしましょう。

債権者（金融機関）から許可を得る：約1か月～3か月

任意売却を行うためには、債権者（金融機関）からの許可が必要です。不動産の査定を受け、売却価格や残債の返済の見通しを立てたら、任意売却について債権者へ交渉を行います。

任意売却を開始する：約1か月～3か月間

債権者から任意売却の許可を得られたら、不動産会社は任意売却を開始します。競売を避けるために、早めの売買契約を目指しましょう。

売買契約の締結：売却開始から約1か月～3か月

買い手が見つかり売却価格などについて合意が取れたら、債権者から売却の許可を得て、買い手と売買契約を締結します。

不動産の決済と引渡しや、新居探し、引越しの準備をする：契約から約1か月

売買契約を締結後、不動産の決済と引渡しが行われます。任意売却の場合、不動産は明け渡しが必要です。決済と引渡しの前に、売り手は新居探しと引越しをしておかなければなりません。

残債務の返済をする：数年（場合による）

任意売却後、売却代金で返済できなかった残りのローンの返済を行います。残債の返済方法は債権者の対応によって異なりますが、分割での返済も認められることが多いと言われています。

そもそも任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った時に金融機関の合意を得て家を売却する方法

任意売却とは、なんらかの事情で住宅ローンの返済が滞ってしまった際、通常の不動産の売却方法ではローンを全額返済できない場合に、金融機関の合意を得て不動産を売却する方法です。

任意売却ができないケースは任意売却の合意が得られない時と任意売却ができる状態ではない時

住宅ローンの返済が難しくなった際、必ずしも任意売却ができるとは限りません。任意売却ができないケースとして、主に任意売却の合意が得られない時と、任意売却ができる状態ではない時があります。具体的なケースを見ていきましょう。

共同名義人や連帯保証人が任意売却を認めないケース

任意売却は、共同名義の不動産であったり連帯保証人がいたりする場合、共同名義人と連帯保証人全員の合意が必要になります。住宅ローンの支払いが困難であっても、任意売却について共同名義人や連帯保証人との合意が取れない場合は、任意売却を実行することはできません。

債権者が任意売却を認めないケース

任意売却は、債権者である金融機関の許可が必要な住宅売買の方法です。ローンや住宅の状況によっては債権者が任意売却を認めない場合があり、その際は任意売却ができないこともあります。

任意売却をするための時間がないケース

任意売却は住宅ローンの返済が滞っている状況で始まり、手続きを行っている間もローンは滞納し続けることになります。住宅ローン滞納から6か月～10か月ほどすると、不動産は金融機関によって競売手続きに進む可能性が出てきます。金融機関から任意売却の許可がおりたとしても、売却活動をするための時間が残っていなければ、任意売却はできないと言えるでしょう。

買い手に対して内覧や情報公開が行えないケース

任意売却は、通常の不動産売却と同じように、内覧に応じたり不動産の売却情報を公開したりして販売活動を行います。買い手に対して内覧や情報公開が消極的だと、金融機関から販売活動を怠っているとみなされ、任意売却に不利に働く可能性があります。

本人確認ができず所有者本人が手続きできないケース

任意売却の手続きに限ったことではありませんが、売買契約は本人確認のとれた所有者本人が手続きを行います。所有者が病気療養などで契約に立ち会えない場合や、認知症などで判断能力が喪失している場合、または失踪などにより所在が確認できない場合は、基本的に任意売却を実行することはできません。

そもそも買い手がつかないケース

任意売却では、適切な販売活動を実施しても、なかなか買い手がつかないこともあります。物件が損傷しているなど不動産の状態が悪い場合、売却価格が相場より高い場合、選定した不動産会社が任意売却について理解が浅く、金融機関などとの交渉がスムーズでない場合などでは、買い手が見つからず任意売却ができない可能性があります。

そもそも住宅ローンが滞納なしのケース

任意売却は、住宅ローンを滞納してしまった際、自宅が競売にかけられるのを防ぐための手段の一つです。住宅ローンを滞ることなく支払っている場合、任意売却をすることはできません。

任意売却の注意点は、早く着手し実績のある業者を選ぶこと

任意売却を成功させるための注意点として、早く着手すること、そして実績のある不動産業者を選ぶことが大切です。また、任意売却は必ずしも成功するものではないことも覚えておきましょう。それぞれのポイントを解説します。

早めに手続きを進める

任意売却は、不動産会社の査定を受けた後、金融機関から許可をもらうなどさまざまな手続きが必要であり、時間もかかります。住宅ローンの支払いが困難になり任意売却を検討し始めたら、早めに金融機関に相談し、手続きを進めましょう。

信頼と実績のある業者を選ぶ

任意売却を成功させるためには、債権者である金融機関との交渉をスムーズに進めることが重要です。不動産業者を選ぶ際には、任意売却についての実績があり、信頼のおける業者であるかどうかが重要な判断基準になります。

必ず任意売却が成功するとは限らない

とはいえ、任意売却は必ず成功するとは限らない、ということも覚えておきましょう。販売活動を始めても買い手がつかない可能性もあります。また、そもそも共同名義人や連帯保証人、あるいは債権者の合意がなければ任意売却を始めることはできません。所有者本人が契約できない場合も同様です。

任意売却の流れを理解してスムーズに進めよう！

ここまで、任意売却の流れについて見てきました。任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合、自宅が競売にかけられてしまう前に債権者の合意を得て不動産を売却する方法です。
また、任意売却を成功させるためには、早めに金融機関に相談すること、任意売却の実績が豊富で信頼できる不動産会社を選んで相談することが重要です。
任意売却を検討し始めたら、手続きの流れを理解してスムーズに進められるようにしましょう。