住宅ローンが滞っている際、不動産の売却方法の１つとして、任意売却があります。経済的に余裕がないケースが多いため、任意売却にどのくらいの費用がかかるのか気になるという人もいるのではないでしょうか。
ここでは、任意売却の際にかかる費用を解説します。競売や通常の不動産売却との違いや、任意売却の流れについても解説しますので、不動産売却の参考にしてみてくださいね。

任意売却にかかる費用は主に６つ

任意売却の際には、不動産を売買することで生じる経費や、精算が必要な費用があります。その費用は売主が負担するものもありますが、中には物件を売却した代金から支払うことができる費用もあります。任意売却にかかる費用について詳しく見ていきましょう。

抵当権抹消費用

まず、任意売却にかかる費用として「抵当権抹消費」というものがあります。これは、住宅ローンの借り入れをする際に、住宅ローンが返済されなくなるリスクに備えて、金融機関などの債権者は担保として住宅ローンの対象となる物件に対し「抵当権」を設定します。
債権者が抵当権を有している間は自由に売却することができません。そのため、住宅ローンを借り入れた金融機関へ任意売却を相談し、抵当権を外してもらう必要があります。この抵当権を抹消するために生じる費用のことを「抵当権抹消費用」と言います。

印紙税

不動産の売買契約を締結する際に売買契約書を作成します。この契約書には「収入印紙」を貼る必要があります。「印紙税」とは、この収入印紙に対してかかる税金です。収入印紙を購入し、契約書に貼ることで税金を納めたことを証明できます。印紙税の金額は売買契約書に記された不動産取引の価格によって異なります。

仲介手数料

任意売却では通常の不動産売却と同じように不動産業者に「仲介手数料」を支払います。この仲介手数料は売却が成立した場合に発生します。その金額については宅地建物取引業法の規定により上限が定められています。

管理費や修繕積立金（マンションの場合）

任意売却を考えている物件がマンションの場合、管理費や修繕積立金を滞納していることもあります。管理費や修繕積立金を滞納したままマンションを売却すると、滞納分の支払いは買い手に継承されます。マンションの任意売却をスムーズに進めるためには、滞納してる管理費や修繕積立金を精算する必要があります。
しかしながら、任意売却の場合では、管理費や修繕積立金を支払えるほど経済的にゆとりのある人は少ないでしょう。そのような場合に、債権者である金融機関に相談し同意を得られると、売却価格から管理費や修繕積立金を支出することができます。

滞納中の各種税金

任意売却を行う場合には、住宅ローンの他にも住民税や固定資産税、都市計画税などの税金も滞納しているケースがあります。これら滞納分の税金も売却時には納付する必要がありますがあり、売却価格から支出できる場合があります。しかし、滞納している税金が高額の場合には全額を売却価格から捻出するのが難しいこともあるようです。

引っ越しにかかる費用

任意売却が成立すると、新居へ引っ越しすることになりますが、この際の引っ越し費用も売却価格から捻出できる場合があります。ただし、引っ越しの費用の持ち出しには債権者である金融機関の同意が必要となるため、不動産業者から金融機関へ交渉してもらいましょう。

そもそも任意売却とは、住宅ローンの支払いが滞った時に金融機関の許可を得て不動産を売却する方法

そもそも「任意売却」とはどのような売却方法なのでしょうか。任意売却とは、住宅ローンの返済が滞っている場合に、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を債権者である金融機関に合意を得て売却する方法です。
住宅ローンの返済を滞納、あるいは延滞すると、債権者は少しでも住宅ローンを回収するためにその不動産を差し押さえて強制的に売却をする「競売」にかけられます。しかし、住宅ローンを借りた金融機関の許可を得られると、競売の実行を止めることができます。そして引っ越し費用を確保したり、滞納分の税金を支払ったり、リースバックによりそのまま住み続けることができたりと、メリットの多い不動産の売却方法です。

任意売却と売却の違い・競売の違いは？

不動産を売却する選択肢として任意売却と通常の売却、そして競売があります。それぞれの売却方法にはどのような違いがあるのでしょうか。ここではそれぞれの違いについて解説します。

任意売却と通常売却の違いは主に金融機関の合意有無や売却価格の決定権

まずは任意売却と通常売却の違いについて見ていきましょう。それぞれの違いは主に２つあります。
１つ目は、不動産売却をする際に債権者である借りれ先の金融機関の合意の有無です。通常売却をする場合は、所有者の意思だけで自由に売却することができます。しかし、任意売却では債権者の同意が必要です。それはなぜかというと、住宅ローンを組んだ際に抵当権が設定されていて、この権利は法律で保護されているからです。そのため、売却するには債権者の同意を得て、抵当権や差押の登記を抹消してもらう必要があります。
２つ目は、売却価格の決定権がどちらにあるかという点です。通常売却では、売却価格を所有者が自由に定めることができますが、任意売却では売却価格の決定権は債権者にあります。購入希望者から価格交渉が入った場合にも、所有者が勝手に値引きすることはできないという違いがあります。

任意売却と競売の違いは自発的売却か強制的売却か

次に、任意売却と競売との違いについて解説していきましょう。
住宅ローンを連続して滞納すると、債権者がローンの借り手である債務者の財産を差し押え、裁判所経由で換金することができます。競売は所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、裁判所が所有者に代わり、最高価買受人が物件の購入者となり、オークション形式で決定します。強制的に売却される競売に対し、これを回避する方法として自発的に売却を行う任意売却があります。
どちらも住宅ローン返済が滞った場合に生じる不動産売買ですが、自発的か強制的なのかといった違いがあり、所有者の意向の反映されやすさも異なります。

競売と比べて任意売却は経済的負担が軽い

任意売却は競売と比較すると、任意売却の方が経済的な負担が軽くなります。その理由を解説していきましょう。

売却価格や売却に必要な費用、残債の支払い方法が異なる

まず、任意売却と競売では売却価格に大きな差があります。任意売却は競売よりも高値で物件を売却できるのが一般的です。
競売物件は、内部の見学ができなかったり、短期間で検討する必要があったり、物件に欠陥があった場合には買受人が対応したりと、買い手にとって不利な条件で売り出されます。そのため、高値がつきにくく、自然と販売価格も安くなってしまいます。一方で、任意売却は通常の不動産売却と同じように売却活動ができるため、市場価格に近い金額で売却しやすいというメリットがあります。
次に、売却に必要な費用面も異なります。競売では、裁判所へ申し立てを行う費用や予納金という現況調査や評価などの手数料に充てられる費用など、任意売却とは異なる費用が発生します。また、任意売却では滞納していた税金や管理費、引っ越し費用などは売却価格より捻出できることが多く、競売よりも経済的な負担が軽くなることが多いようです。
そして、住宅ローンが残ってしまった場合の支払い方法も異なります。任意売却の場合には、残った住宅ローンである残債について債権者と話し合いを行い、今後の生活状況に応じて無理のないよう、分割して支払うことができます。しかし、競売の場合には一括返済を求められるケースもあり、分割での支払いを希望するには、その交渉を自分自身で行うことが少なくありません。その結果、やむを得ず自己破産をすることもあります。

任意売却の流れ

それでは、任意売却を行う際の主な流れについて確認していきましょう。住宅ローンが返済できなくなった際、任意売却は以下のような流れで進んでいくことが多いようです。

金融機関から電話やハガキ督促状が届く

住宅ローンの返済が連続して遅れると、債権者である金融機関などから電話やハガキなどで督促を受けます。その内容は「信用情報に登録」「ローン契約の破棄」「自宅の差し押え」といったもので、これらは任意売却をするにあたって必要なものとなります。
住宅ローンの滞納が３か月以上になると金融機関では信用情報にその登録をします。ローン契約は破棄となり、自宅が差し押さえとなり、ローン残高全額を一括で支払うよう求められます。これが「一括返済請求」です。それと同時に競売の申し立てを予告を受けることになります。

任意売却専門業者を選定し相談をする

次に、任意売却専門業者の選定を行い、可能な限り早く相談します。任意売却は専門的な知識が必要となるため、任意売却を所有者ひとりで行うのはかなり厳しいでしょう。そのため、任意売却に精通した不動産業者のサポートが必要となります。
任意売却のサポートには、債権者との交渉、債権者を納得させられる配分案の作成、競売期日までの売却など、特殊な業務が多く含まれます。不動産業者によっては対応しきれない可能性もあるため、実績の豊富な会社に相談することをおすすめします。
任意売却と競売は並行して進んでいきます。競売で売却が成立すると、任意売却はそこで強制終了となってしまいます。そのため、少しでも早く着手し、交渉や売却活動の時間を長く確保できるようにすると良いでしょう。

返済予定表や残高証明書、金融機関のwebサイトから住宅ローンの残高を確認する

依頼する不動産業者が決まったら、住宅ローンの返済額や滞納状況、残債額などについて、金融機関のwebサイトなどを利用して正確な情報を把握しましょう。住宅ローンの残高を確認することで、任意売却を行なった後の残債の計画が立てられます。
返済予定表はローン契約後に郵送されてくるもので、契約書などと一緒に保管してあることが多いようです。万が一見当たらない場合でも、住宅ローンを組んでいる金融機関に問い合わせると確認できますよ。

任意売却を行うために債権者から合意を得る

任意売却の計画が立ったら、抵当権を持つ金融機関などの債権者との交渉を行います。任意売却を行うためには、債権者からの合意が不可欠です。合意を得るには約１か月程の期間を要するでしょう。不動産業者と協力し、「売却価格の分配案」や「生活状況表」を作成し、それを元に債権者と交渉を進めます。債権者が複数いる場合は、全員の合意を得る必要があります。

任意売却の手続き・売買をスタートさせる

債権者から任意売却の合意が得られると、不動産業者が買い手の募集を始めます。売買をスタートしてから早いと２か月、遅くても競売の入札もしくは開札が行われる約半年間までに契約まで行います。この期間を過ぎてしまうと、任意売却に応じてもらえなくなるので注意しましょう。買い手を探している間に売買で必要となる書類を揃えておくとスムーズでしょう。

買い手と売買契約成立後、決済・引き渡しを行う

買い手が見つかると「買付証明書」を記入してもらい、売主はその内容を確認します。このタイミングで売主と買い手の双方の合意があれば、債権者に買付価格を報告し、売却可否の判断をもらうことになります。
債権者から承認が得られると、不動産業者は契約締結に向けて、契約書と重要事項説明書の作成を始めます。そして、契約成立後、決済や引き渡し時期の調整、所有権の移転を行います。決済が完了し、所有権の移転が申請されると任意売却が完了となります。

残債を支払いながら新生活をスタートする

不動産売却では、決済後は速やかに物件を明け渡します。引っ越しが必要な場合には、決済の前に済ませましょう。ただし、経済的な事情で早急な引っ越しが難しい場合、事前に買い手に相談すると、協議次第では決済後に数週間の猶予がもらえる可能性もありますよ。
そして、任意売却で残った残債を返済計画通りに支払いながら、新生活をスタートしていきましょう。

任意売却は早めに信頼できる専門業者へ相談しよう

ここでは、任意売却の際にかかる費用を解説しました。通常の売却や競売との違い、任意売却の流れについてもイメージが湧いたのではないでしょうか。任意売却は素早く行動することが、成功のキーポイントと言えるでしょう。任意売却の際にはひとりで悩まず、早めに専門業者へ相談してみてくださいね。