不動産は高額な買い物です。ローンを組んだ時点では大丈夫だったとしても、完済までの道のりは必ずしも平坦とは限りません。離婚やリストラ、病気など生活環境の変化で収入がマイナスになると、ローン返済を続けるのが難しくなってしまうでしょう。打開策として任意売却を選択しても、そう簡単にはいきません。なぜなら、さまざまな条件をクリアする必要があるからです。

今回は、任意売却できないケースと事例を紹介していきます。任意売却を検討する際の参考にしてくださいね。

任意売却できないケースは合意が得られない場合や売却活動が十分に行えない事情がある場合

住宅ローンの支払いが難しくなったため任意売却しようとしても、できないケースがあります。任意売却は債権者の合意が大前提になるほか、さまざまな条件が必要です。ここでは、任意売却ができない理由を紹介します。

債権者（金融機関）が任意売却を認めない

債権者（金融機関）が認めない場合は、任意売却ができません。なぜなら、債権者にとってはリスクを伴う手段だからです。特に以下の場合は、合意を得られにくいでしょう。

・ローンの借り入れが２〜３年と浅い ・売却した後のローン残高が多い

逆にいうと、任意売却で住宅ローンが完済できる見込みであれば、債権者としては損害が発生しません。この場合は任意売却が承認される可能性があります。ただし、契約時に取り交わす「金銭消費賃借契約書」等に「任意売却を認めない」旨記載する債権者もいます。そのような記載があった場合は、そもそも任意売却自体ができないので一刻も早く債権者に相談しましょう。

共同名義人・連帯保証人の同意が得られない

任意売却をする際には、債権者だけでなく共同名義人および連帯保証人の同意も必要です。

親族や配偶者であれば、任意売却の同意を得やすいと思われるでしょう。しかし、それはあくまで良好な関係であればの話。親族間のトラブルや離婚などで関係が破綻している場合は、円滑に交渉するのが難しいケースが多いのです。

さらに、親族以外の複数で共有している場合はハードルが高くなります。いずれの場合でも、全員に任意売却を納得させるための材料が必要です。最悪の展開にならないためにも、粘り強く交渉していくしかありません。

物件の買い手がつかない

物件の買い手が見つからないのも、任意売却を難しくしている理由のひとつです。物件情報の公開後１〜２か月反響がない場合は、相場より価格が高いか状態が悪いことが考えられます。物件の販売価格の設定が近隣の相場よりも高い場合は、買い手がつきにくいでしょう。

将来、地価上昇が見込まれる地域であればいいのですが、そうでない場合は販売価格に問題があるかもしれません。近隣の相場とかけ離れた価格になっていないか見直しましょう。さらに、物件の状態によっては、買い手にとってさまざまな補修などで余分なお金がかかる要因にもなります。

・築年数が古いため、シロアリによる被害がある ・外壁や雨漏りなどの浸水 ・主要設備や材料の劣化や不具合

このように誰が見ても明らかに悪い状態だと、買い手がつく可能性は低くなります。そのため、状態に応じた価格に設定するか、劣化および不具合部分の修繕や改善を検討するなどの対策が必要です。

任意売却を行うための時間がない

任意売却を行うには、さまざまな手続きを行う時間が必要です。競売にかけられるのは、住宅ローンを滞納してから１年〜１年半後が一般的です。滞納が続くと債権者からの督促状、強制執行の申し立て、差し押さえ、さらに裁判所による競売という流れで進んでいきます。

競売が開始してしまうと、開札日の前日以降は中止できません。そのため、任意売却は遅くとも開札日の2日前までに行う必要があります。しかし、それではリスクが大きいので、任意売却は最低でも強制執行される前に、早急に準備を進めるのが望ましいでしょう。

所有者の本人確認ができない

所有者が本人であることの確認や、本人自身が売却の意思を明確にしなければなりません。任意売却は、一般の売却と同じ手法で実施されます。売買契約を締結するためには、所有者本人の確認は欠かせないものです。とはいえ、病気療養中や認知症などで本人が臨席できない、または意思確認が難しいケースもあるでしょう。

しかし、債権者が代理人（司法書士や弁護士など）に任意売却を委任することを承知すれば、手続きできる可能性はあります。ただし、所有者本人が行方不明の場合は、本人の意思確認ができないため、最終的には競売にかけられます。

適切な売却活動（広告や内覧など）が行えない

任意売却にあたっては、売却活動を行う必要があります。内覧や情報を公開するための重要事項説明など、物件売却に必要な情報を公開しなければなりません。売却活動の主な流れは以下のとおりです。

１．不動産の査定 ２．媒介契約の締結 ３．広告への掲載 ４．物件内覧 ５．購入希望者への交渉

上記のほか、債権者へ売却活動の状況報告もあります。適切な売却活動をしていないと判断されたら、競売手続きに着手されることもあるので注意しましょう。そのため、買い手の購入意欲を高めるために、いつ内覧が来てもいいように物件の内外を整理しきれいに保つなど、売り手も協力することが大事です。

物件が建築基準法を満たしていない

そもそもトラブルがある物件や、建築基準法に違反している場合は、任意売却が難しいことがあります。例えば、新築時には問題なかった「容積率・建ぺい率」が、増築により違法建築になってしまったケースなどです。それ以外のさまざまな建築基準法を満たしていない物件も金融機関の融資を受けにくいため、任意売却が難しくなります。

そもそも任意売却とは、住宅ローンの返済が困難な時に金融機関の合意を得て売却する方法

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞ってしまった時に、債権者の合意（抵当権の抹消および承諾）を得て不動産を売る手段です。一般的に、滞納によって金融機関から「期限の利益の喪失通知」が来てから手続きをします。住宅ローンを滞納すると、債権者は債権を回収するために、裁判所に強制執行の申し立てをして競売にかけるのが一般的な流れです。

そのため、競売を避けたい場合は、債権者と任意売却の合意を取り付けなければいけません。

任意売却のメリット・デメリット

この章では、任意売却にどんなメリットとデメリットがあるかを解説していきます。それぞれ理解して、自分の状況と照らし合わせて検討しましょう。

任意売却のメリットは今後の生活への負担や影響が減らせること

最大のメリットは、金銭的負担による生活の影響が軽くなることです。住宅ローンは毎月決まった金額を返済しなければならず、環境の変化で収入が減ってしまった場合はとても重いもの。返済のために生活費を切り詰めたり、仕事を掛け持ちしたりするので、心身ともに負担が大きくなります。

ここでは、任意売却によるメリットを見ていきましょう。

競売よりも高価で売却できる可能性がある

任意売却は、一般的に競売よりも高い価格で売れる可能性があります。競売と比べて住宅ローンの残額を減らせるため、生活に少し余裕が出てこれからの見通しがつきやすくなります。

周囲に事情を知られずに売却できる

任意売却は、周囲に事情を知られずに売却できます。なぜなら、一般物件と同様の売却手法をとるからです。一方、競売の場合は、裁判所の掲示やインターネットの競売不動産情報に公開されます。そのため、返済不能であることがおおやけにされ、周囲の目に晒されてしまう可能性大です。

住宅ローン負債を軽減できる

任意売却によって、住宅ローン残額が軽減されます。そもそも任意売却の目的は、不動産売却で得た資金を住宅ローンの残債返済にあてること。思わぬ出費や収入減などにより従来の返済方法では返済が難しくなった場合でも、任意売却によって住宅ローンを減らすことが可能です。ただし、状況によっては順調に返済が進まないことがあるので注意しましょう。

売却条件に売主の意思を反映できる

任意売却は、売主の事情によってそのまま住み続けることが可能です。競売による売却の場合は、家を明け渡さなければなりません。自宅兼職場だったり、同居者が高齢だったり、学区変更に抵抗があったりしても、強制退去させられます。任意売却を利用することで、「リースバック」または「親族間売買」を使って引っ越しが不要になる可能性があります。

リースバック：売却後も売主が買主から物件を賃借して住み続ける方法親族（親子）間売買：買主が身内のため、合意のもと住み続ける方法

なお、リースバックは将来的に買い戻しができます。

任意売却のデメリットは専門的な手続きが大変なことや将来へのリスクがあること

任意売却のデメリットは手続きの煩わしさやこれからの生活への不安などが挙げられます。

どういうことか、説明していきます。

対応可能な不動産会社が少ない

任意売却の手続きに精通している不動産会社が少ないため、媒介契約をしてくれるところを見つけるのが大変です。任意売却のノウハウは特殊なもののため、成功させるためには不動産会社選びが重要なポイントになります。経験豊富な不動産会社を見極めましょう。

売却した後は住む家がなくなる

家が売れた後は、当然住み続けられません。任意売却の活動は、開始から引き渡しまでの期間が短いケースが多く見られます。状況によって手続きの進捗が変わることがあるので、売却後の住まい探しはなるべく早く決めておくと安心です。

住宅ローン債務が残る可能性がある

競売より高く売れるとはいえ、住宅ローンの債務はいくらか残ることがあります。多少は返済額が減るので生活面で少しは楽になるものの、返済を続けることに変わりはありません。計画的にコツコツ払い、完済しましょう。

任意売却できない事態を防ぐには早めに相談・準備を進めよう

住宅ローンの滞納を放置すると、債権者から通達が来て最終的には競売にかけられてしまいます。そのため、任意売却を申し出ることで競売リスクを回避する選択肢があります。ただ、任意売却ができるかどうかは、債権者の合意が大前提です。そのほかにも任意売却ができないケースもあるので、事前に相談しておくと安心ですね。