リースバックとは？任意売却との違いやリースバックのメリット・デメリットを解説！
住宅ローンの返済が困難になり、自宅を売却せざるを得なくなった場合の選択肢として、任意売却と呼ばれる方法があります。任意売却は、自分の意思で売却ができるためいろいろなメリットがありますが、売却後は新たに住む家を探す必要があります。
そこで、任意売却とリースバックを併せて利用することによって、住宅ローン返済の資金を確保しながら、そのまま自宅に住み続けることが可能になります。この記事では、リースバックとは何か、リースバックと任意売却の違い、そしてリースバックのメリット・デメリットについてわかりやすく解説します。
「リースバック」とは売却後も今までの家に住み続けられる売却方法
リースバックとは、不動産売買と賃貸契約が一体となったサービスのことです。
自宅をリースバック運営会社に売却し、その会社と賃貸契約を締結することで売却後も同じ家に住み続けられる売却方法です。
「任意売却」とは借金の返済をできなくなった場合に債権者の合意を得て行う売却方法
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に債権者である金融機関の合意を得て自宅を売却する方法です。
任意売却は競売を回避できるだけでなく、通常の不動産売買と同じ方法で売却できるため、「市場価格に近い値段で売却できる」「周りに経済的な事情を知られずに売却できる」といったメリットがありますが、売却後は自宅を手放すことになります。
「リースバック」と「任意売却」の違いは売却の目的や手続きの内容
リースバックと任意売却の違いは、主にその目的と手続きの内容にあります。
リースバックの主たる目的は、自宅を売却後も継続してそのまま住み続けることです。リースバック運営会社とは、買主および貸主として売却後にそのまま家賃を払いながら居住する賃貸契約を結ぶため、新たに買い手を見つける手続きは必要ありません。
一方、任意売却の目的は、競売を回避し住宅ローンの残債を圧縮することです。手続きは一般の不動産売買と同様で、売却先も一般から募ることになります。
任意売却先をリースバック運営会社にする、つまり任意売却とリースバックを併用した売却方法を利用することで、住宅ローンの返済に充てる資金を確保しながらそのまま自宅に住み続けることが可能となります。
「リースバック」を利用するメリットは新生活へのリスタートがしやすいこと
リースバックを利用することで新生活へのリスタートが容易になります。
具体的なメリットは以下の3点です。
- 自宅に住み続けることができる
- 買い戻しができる可能性がある
- 周囲に事情を知られずに売却できる
順に説明します。
自宅に住み続けることができる
自宅を売却した後は、別に住む家やマンション・アパートなどを探して引っ越さなければなりませんが、リースバックを利用することにより、そのまま自宅に住み続けることができます。
買い戻しができる可能性がある
リースバックで売却した不動産は、将来的に買い戻すことができる可能性があります。
多くのリースバック運営会社では、買い戻しできる期間が定められており、売却後に経済状況が好転、安定すれば買い戻すことが可能です。
周囲に事情を知られずに売却できる
リースバックを利用することによって、周囲に事情を知られずに売却できるというメリットがあります。
リースバックは、買主がリースバック運営会社になるため、チラシやインターネットなどによる宣伝広告が必要ありません。
売りに出ているということすら知られることなく、しかもそのままその家に住み続けられるため、周囲からは何事もなかったかのように見えます。
「リースバック」を利用するデメリットは毎月の費用と売却価格が低いこと
一方、リースバックを利用するデメリットは以下の2点です。
- 毎月家賃が発生する
- 通常の売却価格よりも安くなる可能性がある
それぞれに説明します。
毎月家賃が発生する
リースバックを利用することによるデメリットの１点目は、毎月の家賃が発生することです。
賃料は自宅の売却価格によって決まりますが、リースバックを利用した場合の家賃の相場は売却価格の10％程度（年間家賃）となります。
家の売却価格が高いほど家賃は高くなります。一般的な賃貸物件の家賃の相場と比べて高めに設定されているため、負担に感じられる方もいるかもしれません。
通常の売却価格よりも安くなる可能性がある
リースバックを利用して自宅を売却する場合は、通常の売却価格よりも安くなる可能性があります。
リースバック運営会社が、家賃滞納のリスクや自由に売買できない制約などを抱えているため売却費用が相場より低く設定されているからです。
一般的には、通常の市場価格の2割〜3割程度安めに設定されます。
リースバックの利用がおすすめなケース
リースバックのメリット・デメリットを理解した上で、利用がおすすめなケースは以下の3点です。
- 今の家に住み続けたい場合
- 将来的に子どもに自宅を相続させたい場合
- 近所の人に事情を知られたくない場合
順に見ていきましょう。
今の家に住み続けたい場合
今の家に住み続けたい人にはリースバックの利用がおすすめです。
売却後に引っ越しても良いという人は、無理にリースバックを選択する必要はありません。
リースバックにこだわらなければ、任意売却でリースバック運営会社より高い金額で買い取ってくれる不動産会社もあるからです。
また、リースバックを利用して住む家賃よりも安い賃貸物件に引っ越せば、任意売却後の家賃負担が軽くなります。
今の家に住むことにこだわりや愛着が強い人、または高齢で引っ越すことが困難な人にはリースバックが適しています。
将来的に子どもに自宅を相続させたい場合
将来的に子どもに自宅を相続させたい場合にも、リースバックの利用はおすすめです。
理由は、リースバックであれば将来買い戻せる可能性があるためです。
リースバックをした状態、つまり所有権がない物件に対してはもちろん相続させることはできません。しかし、将来買い戻すことができ、所有権が戻れば子どもに相続させることができます。
近所の人に事情を知られたくない場合
近所の人に事情を知られたくない場合もリースバックは適しています。
任意売却とリースバックを合わせて利用し、自宅に住み続けていれば外部からは何も変わったようには見えないからです。
住宅ローンの返済が困難になり、自宅を売却したことや任意売却によってブラックリストに載ったことすら近所の人にはわかりません。
リースバックの利用がおすすめではないケース
逆にリースバックの利用がおすすめでないケースは、高い値段で売却がしたい場合です。
詳しく見ていきましょう。
高い値段で売却がしたい場合
家を高い値段で売却したい場合にはリースバックの利用はおすすめできません。先程も触れましたが、リースバックで不動産を購入する際は、運営会社がいくつかリスクを抱えるため買取価格が安く設定されるからです。
また、オーバーローン（売却価格が住宅ローンの残債を下回る価格）の場合でもリースバックは利用可能ですが、残債の支払い方法について金融機関と別途協議が必要になります。高い値段で売却したい場合には、通常での仲介による不動産取引も検討する必要があるでしょう。
リースバックの流れ
実際にリースバックに問い合わせをしてから契約までの流れは以下の通りです。
- リースバック会社に問い合わせ・相談→仮査定
- 運営会社による現地調査→本査定
- 本査定の結果による契約条件の提示
- 正式契約により売買が成立
- 売買代金の支払い
順に見ていきましょう。
リースバック運営会社に問い合わせて相談・仮査定をする
利用したいリースバック運営会社に問い合わせて相談をします。その際に、ヒアリングによって物件の状況や売却価格や家賃などの希望条件についての確認があり、希望の条件等に問題がなければ、次に仮査定の申し込みが必要です。
その後に大まかな買取価格と売却後の家賃が掲示されます。
運営会社が現地に訪問し現地調査・本査定をする
次に、実際に運営会社が自宅を訪問し現地を見て本査定をします。仮査定はあくまでも机上の査定に過ぎず、実際に足を運んで調査をする必要があるからです。
具体的には、物件の状態や図面との照合、境界線の確認などを行います。
運営会社からの本審査の結果による契約条件（売却価格・家賃）が提示される
現地調査と本査定後に実際の買取価格や家賃が確定したら、その後にリースバック運営会社から結果が通知されます。このとき買取価格や家賃以外のさまざまな契約条件が提示されるので、内容をよく理解し不明な点があれば契約の前に確認しましょう。
契約条件を確認し問題がなければ正式な契約に進む
契約条件を確認し問題が無ければ正式な契約に進みます。
リースバックの契約は基本的には、自宅を売却する「売買契約」とその後に住むための「賃貸契約」2種類ですが、将来的に買い戻しを希望する場合には「再売買の予約契約」を交わすこともあります。
売買代金を支払い売買が成立
契約の手続きが終わると、自宅の売買代金が運営会社より支払われ売買が成立します。所有権が運営会社へ移行し、その後賃料の支払いが発生します。
この段階から賃貸契約に基づいて、毎月の家賃を支払いながら引き続き自宅に住み続けることになります。
リースバックを成功させるために信頼できる業者を選ぼう
リースバックを成功させるためには、信頼できる運営会社を選ぶことが重要です。
後になってからのトラブルを避けるためにも契約内容をきちんとわかりやすく説明してくれるところを選ぶべきです。
また売却価格やリースバック後の家賃も会社によって異なります。複数の運営会社に見積もりを依頼し、納得できる条件を提示してくれる会社を選びましょう。
また任意売却や競売についての詳しい知識・経験が豊富な不動産会社、リースバック運営会社を選ぶことも必要不可欠です。
リースバックと任意売却の仕組みをよく理解し、リースバックのメリット・デメリットをよく把握したうえで、自分の状況に照らし合わせた最適な選択をしましょう。