任意売却後も自宅に住み続けることは可能

任意売却後も自宅に住み続けることは可能です。しかし、超えるべきハードルは決して低くはなく、うまくいかないケースやトラブルも多いです。
次の章から、自宅に住み続けられるメリットと具体的な方法について説明します。

住み続けることには住環境が変わらないというメリットがある

自宅に住み続けられるということは、住環境が変わらないというメリットがあります。

• 「子どもの通学や受験のために住む場所を変えたくない」
• 「高齢の親がいるため引っ越しするのは大変な負担になる」

住み慣れた自宅で生活ができることには計り知れないメリットがあります。

任意売却後に自宅に住み続ける方法

任意売却後に自宅に住み続ける方法を解説します。

具体的な方法とポイントは次の通りです。

• リースバックと併用する
• 親族間売買と併用する
• 専門会社のサポートを受ける

リースバックと併用する

リースバックとは、任意売却によって自宅を売却する際に、買主と新たに賃貸契約を締結し、買主へ毎月家賃を支払うことによって引き続き自宅に住み続ける方法のことです。

通常の不動産売買と異なる点は、売却先が一般のユーザーではなく、不動産投資会社やリースバック会社であるという点です。

しかし、成功率は低いという現実があります。

「できるだけ高く売ってほしい」債権者と、「高く売りたいけれど売却後に住む家賃を抑えたい」現所有者、「利益が出るように低い価格で購入したい」リースバック会社の思惑がそれぞれ異なるため落としどころが見つからないためです。

親族間売買と併用する

親族間売買とは、親族間で不動産を売買することです。不動産会社を仲介して他人に売却するパターンとは異なり、主に親から子へ売却するなど特殊なケースです。

専門会社のサポートを受ける

任意売却後に自宅に住み続ける方法は難易度が高く簡単にはいきません。

いずれにしても、ご自身のケースがどういった状況にあてはまり、どういう行動をどのようなタイミングで起こせばいいのかわからないことだらけでしょう。

まずは、豊富な経験と確かな実績を持った専門会社のサポートを受けましょう。

任意売却とリースバックと併用する場合の流れ

任意売却とリースバックと併用する場合の流れを解説します。

不動産会社に相談し買い手を探す

ご自身の置かれている状況を信頼できる不動産会社に相談し、リースバックができる投資会社やリースバック会社を探してもらいます。競売回避のタイムリミット等がある場合には、一日もはやく相談しましょう。

債権者と売却価格や賃料価格を交渉する

任意売却は、債権者に同意を得ることなく担保物件となる自宅を売却することはできません。
買い手の目処がついたら、依頼しているサポート会社に協力を仰ぎ、債権者と売却価格について交渉が必要です。
「残債を0に近づけるためにできるだけ高く売却してもらいたい」債権者と、「利益を確保するために可能な限り安く購入したい」買い手側、「売却後に住み続けるための賃料を安く抑えたい」売り手の3者の落としどころを見つけるためにもプロに相談することが重要です。

売買契約後に賃貸契約を締結する

それぞれが条件に納得したら、契約締結です。
ご自宅の売買契約が終了したら、買主との間に賃貸契約書を締結し、月々のリース料（家賃）を払うことによりそのまま生活を続けます。

併用時の注意点

<h3>併用時の注意点</h3>

任意売却とリースバックを併用する場合の注意点は次の2点です。

• 売却価格や契約条項は細かく確認する
• 成功率が低く自宅の取戻しもできないことを把握しておく

売却価格や契約条項は細かく確認する

売却価格を細かく確認しておくことは必要なポイントです。
リースバックでの売却価格が高いと必然的に家賃も高めになるということは把握しておく必要があります。
また、売却後に住み続ける場合の契約形態も確認しておきましょう。
リースバックにおける普通借家契約と定期借家契約は、以下のようになっています。

	普通借家契約	定期借家契約
契約の期間	2～3年	2～3年
更新の有無	あり（原則更新）	原則なし（一部再契約可能な会社もあり）
家賃	定期借家契約と比べて高め	契約期間に定めがある分安め
借主からの解除	任意のタイミングで解約可能	契約期間中の解除は原則不可 （違約金が必要な場合あり）

期間を定めず長く住み続けたい場合には普通借家契約、住みたい期間が決まっている場合には定期借家契約がおすすめです。

成功率が低く自宅の取戻しもできないことを把握しておく

任意売却とリースバックの併用時に注意すべき点の2つ目は、成功率が極めて低いことです。債権者と買主側、売主側の目指すべきベクトルがそもそも違うため、それぞれが納得できる条件が決まらないためです。
また、リースバック契約の前に話しをしておけば、売却した家を将来買い戻すことが可能なリースバック会社もあります。
しかし、リースバック会社が不動産を買い取るのは利益を得ることが目的であるため、買い戻す際の価格が売却時より高くなっている場合が多く、買い戻すのは現実的に難しいケースが多いため注意が必要です。

任意売却と親族間売買と併用する場合の流れ

任意売却と親族間売買を併用する場合の流れを説明します。

不動産会社と交渉し債権者と価格交渉を行う

不動産会社と交渉し、債権者と価格交渉を行います。
身内に売却するのだから安く譲りたいと考えたくなりますが、価格が安すぎる場合には贈与と疑われます。
何より債権者が納得せず、任意売却が成立しません。
不動産会社とも相談して適正な価格で売却する必要があります。

住宅ローンの審査をし親族と協議する

売却の価格が決まったら住宅ローンの審査を受けます。
また後々トラブルにならないよう対象となる親族間で膝を突き合わせて協議することが必要です。

融資決定がなされ契約締結する

融資の決定がなされたら、正式な契約締結を行い事前に双方で協議した家賃で引き続き今の家に住み続けることができます。

併用時の注意点

任意売却と親族間売買を併用する際にも注意すべき点があります。注意すべき点は次の2点です。

• 親族の協力が必要になる
• ローン審査に落ちる可能性がある

親族の協力が必要になる

親子間で売買契約を結ぶ際に、親子間で実家を存続させたいなどの理由から、意思の統一がきちんとなされている場合は成功率も高まりますが、中にはそうでないケースもあります。「転勤などで将来も同居できるかわからない」「親の経済的な理由で大きな負債を抱えたくない」と親子間で考えが相違するケースもあります。

いずれにしても、大きな負債を抱えることになるため後々トラブルにならぬよう意思の疎通を図ることが重要です。

ローン審査に落ちる可能性がある

一般的には、親子間などでの親族間売買に関するローンの審査は落ちる可能性が高いとされています。
銀行側が、通常は親から子へは売買ではなく相続や贈与するのが一般的なのに、あえて売買するのか理由がわからないと考えるからです。
差し押さえ回避のための財産隠しや贈与税逃れと疑うことも理由として考えられます。
そういった親族間売買に関する融資をする数少ない金融機関を自分で探すよりも、信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。

任意売却後住み続けるために選ぶべき専門会社の特徴

任意売却後も住み続けるための方法を紹介しましたが、いずれも簡単にはいきません。
成功する可能性を高めるためには、信頼できる専門会社に相談することです。

選ぶべき専門会社の特徴を紹介します。

• ローン滞納に詳しい会社を選ぶ
• リースバック会社との連携が取れる会社を選ぶ
• 実績の高い会社を選ぶ

ローン滞納に詳しい会社を選ぶ

任意売却後も住み続けるために選ぶべき専門会社の中でも、ローン滞納に知見がある会社を選ぶことです。

任意売却に関連するローン滞納に関する詳しい知識がなければ、金融機関、リースバック会社との交渉事がスムーズにいかないため、会社の実績を確認して選びましょう

リースバック会社との連携が取れる会社を選ぶ

リースバック会社との連携が取れる会社を選ぶことです。
リースバック会社との連携が取れることで、紹介可能なリースバック会社をある程度絞り込んで条件の合いそうな候補をピックアップしてくれます。結果、貴重な時間も手間も節約することができます。

実績の高い会社を選ぶ

実績の高い会社を選ぶことです。任意売却を専門的に数多く取り扱ってきた不動産会社は、金融機関や債権回収会社から一定の信用があります。
任意売却の実績に乏しい不動産会社と比較して任意売却自体の手続きや、債権会社との交渉などがスムーズに進み成功率も高まるためです。

任意売却を理解して自宅に住み続ける方法を探してみよう

競売を避けるためにも、まず任意売却を理解してスムーズに進めることは大切なことです。そして、その後も引き続き自宅に住み続けたい場合には、リースバックや親族間売買と併用する方法があるということを解説してきました。

とはいえ、いずれの方法もハードルは高いという現実を理解した上で、どう行動することがよりベターなのか、まずは売却の大枠から信頼のおける専門会社に相談することをおすすめします。