任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際、競売にかかる前に自分で住宅を売却する方法です。この記事では、任意売却に必要な条件や競売との違いをわかりやすく解説します。詳しい進め方やメリット、デメリットもぜひ参考にしてください。

任意売却は債務をなるべく少なくする不動産売却の方法

任意売却とは、住宅ローンなどの借入金の返済が出来なくなった際、競売にかかる前に金融機関の合意を得て住宅を返済する方法です。中でも単純売却は市場売価での売却となるため、高い売却額が期待できます。高く売れることによって、売却後の残債を減らすことが可能になります。

任意売却と普通の売却・競売の違い

任意売却と普通の売却・競売の違いについて解説します。

任意売却と普通の売却の違いは主に金融機関の承諾と売却価格の決定権

住宅を普通に売却する場合、自分の意思だけで売却を決めることができ、売却価格も自分で決定できます。一方、任意売却は債権者である金融機関の承諾が必要です。売却価格も債権者が決定します。

任意売却と競売の違いは主に強制力とスケジュール・残債額の返済方法

競売は、裁判所によって財産を差し押さえられるため強制力があります。また、退去などは裁判所の命令によって決まるため、スケジュールが立てにくいという点も任意売却と異なる点です。

任意売却では、売却代金から諸費用の配分が認められ、資金を受け取れるケースもあります。加えて、売却後に残債があっても生活状況などを考慮して返済方法を選ぶことができますが、競売の売却代金はすべて残債額の返済に当てられ、債務者が資金を受け取ることはできません。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却のメリット・デメリットとは何でしょうか。

任意売却のメリットは新しい生活の再出発がしやすいこと

任意売却では、新しい生活に向けて次のようなメリットがあります。

持ち出し金が0円で不動産売却を進められる

任意売却は売却代金から税金などの費用を支払うことが可能になります。つまり、持ち出し金がなくても不動産売却を進めることができるのです。

現実的な金額で返済計画を立てられる

任意売却後も残債がある場合は継続して返済しなければなりませんが、返済方法は債権者と話し合って決めることができます。無理なく返済計画を立てることも可能なのです。

競売より高値で売却し残債をより減らせる可能性がある

任意売却は市場価格で売却できるので、競売より高値で売却できる可能性が高くなります。高値で売れれば残債を減らす可能性も出てくるのです。

競売と異なりローン滞納の事実が外部に漏れる心配がない

競売では入札に必要な情報が一般公開されるため、ローンを滞納したことが外部に漏れてしまいます。一方、任意売却は普通の売却と同じ方法で販売されるので、そのような心配がありません。

任意売却のデメリットは信用情報の傷と専門的な手続きが大変なこと

任意売却のデメリットは、信用情報に傷がついてしまうことと、手続きが大変であることが挙げられます。

個人の信用情報に傷がついてしまう

一定期間住宅ローンを滞納すると、信用情報機関に登録され、通常7年程度記録が残ってしまいます。いわゆる「ブラックリスト」に載るため、その間借入などができなくなるのです。

保証人に迷惑をかけることになる

任意売却する際は、連帯保証人の同意が必要です。任意売却をしても残債がある場合、連帯保証人にも返済の義務が生じるので、迷惑をかけることになってしまいます。

関係各所の承諾なしに売却ができない

任意売却は自分の意思で売却ができるとはいえ、金融機関や連帯保証人の承諾が必要です。これらの承諾なしには売却できません。

任意売却を成功させるには債務整理に強く実績のある会社に依頼をする

任意売却は、普通の不動産売却に比べて、債務整理を始めとする多くの専門的な手続き、また債権者との交渉をしなければなりません。任意売却を成功させるには、専門知識や実績の豊富な会社に依頼することが重要です。

任意売却の一般的な進め方や流れ

任意売却の進め方や流れについて見ていきましょう。

督促状が届いたらすぐに任意売却専門の支援会社に相談する

住宅ローンの返済が滞り金融機関から督促状が届いたら、すぐに任意売却専門の支援会社に相談しましょう。

金融機関のサイトや返済予定表から住宅ローンの残高を確認する

住宅ローンの残高がどのくらいあるのか、金融機関のサイトや返済予定表などを確認して把握しておきます。

支援会社・不動産会社の査定を受けて媒介契約を結ぶ

任意売却することを決めたら、支援会社・不動産会社から不動産価格の査定を受け、媒介契約を結びましょう。任意売却をしたい旨やローン残高なども伝えておきます。

支援会社・不動産会社を通じて金融機関の許可を得る

査定を受けたら、売却金額を決めて金融機関の許可を得ます。支援会社・不動産会社は金融機関と交渉を行い、金融機関が最終的な売却金額を決定します。

任意売却の手続き・売買をスタートさせる

売却金額が決まったら、任意売却の手続き・売買のスタートです。普通の不動産売却と同じように広告やウェブサイトなどを通じて売却活動をします。内覧の希望があれば対応しましょう。

不動産の買い手と売買契約を結び決済・引き渡しを行う

買い手と売却金額の合意が取れたら、売買契約を結び、決済・引き渡しを行います。引っ越しは決済日までに済ませておきましょう。また、権利証や印鑑証明書なども準備しておきます。

残債の返済を行いつつも新生活のリスタートを切る

残ったローンの支払いを行いながら、新生活を始めます。

任意売却の注意点やよくある勘違い

任意売却に関する注意点や、ありがちな勘違いを確認していきます。

任意売却には「タイムリミット」がある

任意売却の売買をスタートさせ3～6か月経過しても買い手が決まらない場合、債権者は競売の申し立てを並行して行います。競売の開札日前日までに買い手が見つかれば任意売却は可能ですが、実際はさまざまな手続きや書類の準備、審査などが必要で時間もかかります。開札日の約1か月前までに買い手を決めるタイムリミットといえます。

「任意売却成功でローンが全てなくなる」とはならない

任意売却をすることができ売却代金をローンの返済に当てたとしても、ローンが完済できるとは限りません。残ったローンは返済を続けることになります。任意売却が成功してもローンが全てなくなるとは限らないのです。

「必ず任意売却が成功する」とは限らない

任意売却の売買を始めても、買い手が見つからなければ取引は成立しません。債権者の見立てた売却金額が想定違いであったり、建物の状態や立地が悪かったりした場合、売れ残ってしまい競売になることもあります。任意売却の許可が下りても、必ずしも任意売却が成功するわけではないのです。

任意売却は早く着手し、債務整理に強く実績のある会社に相談

住宅ローンを滞納してしまい任意売却を検討し始めたら、できるだけ早く着手することが大切です。また、任意売却は専門的な手続きが多く個人で行うことは難しいため、支援会社に相談をしましょう。

任意売却は、売買の許可が下りても不成立となり競売になる可能性もあります。したがって、任意売却について熟知している支援会社に相談することが重要です。債務整理に強く、実績のある会社を選ぶことが何よりも大事であることを覚えておきましょう。