家を売ってもローンが残る！住宅ローンが残っている家を売却する方法はある？
本記事では、住宅ローンが残っていても、家を売却できる方法や対策を紹介しています。
住宅ローンの残債の支払いができれば家の売却は可能
住宅ローンの支払いが終えていない場合、自宅を売ることができないか不安に感じる人もいるでしょう。
実はまだ借り入れの残高がある場合でも、残債が支払える目処があれば売却は可能です。住宅ローンの残高を確認しましょう。
残債を完済できるか確認する手順
住宅ローンの残債を確認しようとしても、確実に完済が可能になるのか不安に感じる人も少なくありません。
残額をしっかりと返せるのかどうか確認する手順について紹介します。
住宅ローンの残債を確認する
住宅ローンの残債を確認するには次のような方法があります。
1.銀行の預金口座にログイン…借入先がネット銀行、もしくはインターネットバンキングができる金融機関で利用可能。
2.住宅ローンの『住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書』…借入先から送付され、年末調整、確定申告で住宅ローン控除を受ける場合に使用する。その年の末時点の残高が記載。
3.住宅ローンの返済予定表…住宅ローンの契約時に借入先から発行。
もし、手元に書類がない、紛失したなどの場合は、借入先の金融機関に連絡してみましょう。書類の再発行手続きが可能な場合があります。
ただし、再発行に手数料や時間がかかることもあり、余裕を持って早めに依頼する必要があります。
家の売却見込価格の調査を依頼する
ローンの残債を確認後、売りたい家の売却見込み価格を調べてみましょう。
公的なサイトでおおよその自宅の価格を見る場合は、国土交通省のサイト『不動産情報ライブラリ』の『不動産価格の情報をご覧になりたい方へ』から検索して調べられます。
（引用 国土交通省のサイト『不動産情報ライブラリ』より）
確実に見込額を算定するなら、不動産会社に訪問調査を依頼する方法もあります。
実際に自宅の状況を見て丁寧に査定できるのがメリット。ただし、調査時に立ち会う必要があったり、結果が出るまでに時間がかかったりすることもあり、多少の手間がかかる場合があります。
売却後完済可能かシミュレーションする
住宅ローンの残債とおおよその売却を考える家の査定額が出たら、売却後に返済ができるかどうかシミュレーションをしましょう。
計算式は以下の通りです。
- 住宅ローンの残高－家のおよその査定額（売却見込み価格）
計算をした結果を確認します。 - マイナスの場合…売却の見込み額が大きいアンダーローン
- プラスの場合…住宅ローンの残高が上回るオーバーローン
アンダーローンの場合は完済できる
シミュレーションをした結果、アンダーローンであればほぼ問題ありません。
売却した金額でローンを一括で支払って完済できます。ただし、住宅ローンの残高以外に不動産会社に支払う売却手数料、引っ越し代などの諸費用がかかることも。ある程度余裕を持ってお金を用意すると安心です。
オーバーローンの場合は完済が難しい
計算した後にオーバーローンであった場合、住宅ローンの残額が住宅を上回っていることになります。
ローンの支払いを終えられないため、売却は難しいかもしれません。なんらかの手段を考えなくてはいけません。
残債の一括払いが難しい時の対策
シミュレーションをした結果、オーバーローンであった場合には、どのような対策をするとよいのでしょうか。
まず、借入先の金融機関に相談をして、アドバイスを受けることもできます。さまざまな方法があり、自宅の売却を諦める前に検討してみましょう。
残債分を自己資金で調達する
残債の一括払いに必要な金額をまかなうには、自己資金を調達して支払う方法があります。
不足する金額が比較的少ない場合や、資金に余裕がある時に検討するのがおすすめ。貯金で残債を支払ったり、生活資金の中から返済に回したりできます。
普段の生活に支障の出ないように気を配りましょう。
住宅ローンの返済計画を見直す
返済を進めるのが難しく、家を売ろうとしている場合は、住宅ローンの返済計画を見直す方向で金融機関に相談するとよいでしょう。
住宅ローンの滞納などがないのであれば、早めに相談をして対応が可能になる場合があります。
住宅ローンの毎月の支払いを軽減する例は以下の通り。
- 住宅ローンの返済期間を延長する。
- 適用金利を引き下げる。
- 現在の住宅ローンの借り換えをして、適用金利を引き下げる。
住み替えローンの利用を検討する
転勤などで新たな住宅の購入を検討して、現在の家の売却をしたい場合があります。
残債がある場合は、住み替えローンを申し込み、新居の購入費と既存の住宅ローンの一括返済を１つにまとめる方法もあります。
ただし、借入額が大きくなるため、審査が厳し目になる場合も。住み替えローンの申し込みと住宅ローンの返済が同じ日になるように調整する必要もあります。
リースバックの利用を考える
自宅がリースバックができる地域にあれば、不動産会社に家を売却した後も賃貸契約をして住むことができることも。
ただ、一般的な売却額よりも価格が抑えられ、家賃が発生するため、慎重に検討するのがおすすめです。
早めに任意売却の相談をする
どうしても住宅ローンの返済が難しく、負担が重く感じる場合は、金融機関に任意売却の相談をして合意を取り付けるのがおすすめ。
時期としては、滞納をする前にできるだけ早くするのがポイントです。任意売却をするには期間が限定されていて、競売にかけられると有無を言わさず住宅を手放さなくてはいけなくなってしまいます。
住宅ローンの残債が支払えない場合に自己破産はできる？
住宅ローンの残債が支払えないのであれば、自己破産ができるのでしょうか。
住宅ローンの残債の支払いは免除できる
自己破産の申し立ては、管轄の地方裁判所にします。
裁判官と面接をし、免責を認められると住宅ローンの支払いは免除となります。面接してから決定が下されるまで約１週間。ただし、認可が下りなかった場合は、住宅ローンの返済は免除できません。
自己破産より他の対策法がおすすめな場合
もし、地方裁判所から免除されるなら、自己破産をしたほうがよさそうという印象を持つかもしれません。
しかし、自己破産よりも他の対策法を検討したほうがよい場合もあります。
自宅を手放す必要あるケース
自己破産をすると、一定の金額以下の財産を持てません。とくに、家は財産とみなされ、債権者にあたる金融機関に引き渡す必要があります。
競売にかけられて、自宅を手放さなくてはいけなくなります。
保証人に迷惑をかけるケース
住宅ローンを利用する場合には、近年では住宅に抵当権を設定するため、保証人を付ける必要がないことがほとんど。
しかし、高額のお金を借りることになるため、保証人を付ける利用者も見られます。返済ができない場合は、保証人が返済する義務を負うこともあり、多大な迷惑をかける恐れがあるでしょう。
固定資産税は支払い義務があるケース
固定資産税を支払いをしていない場合、自己破産をしても支払いの義務は免除されません。
家や土地などの不動産を失っても、未納の金額については自己破産が認められても支払わなくてはいけないことになります。
家を売ってもローンが残るなら借入先の金融機関に相談しよう
家を売って住宅ローンの残債が一括で返済できないようであれば、早めに借入先の金融機関に相談をすることをおすすめします。
滞納などがない場合は、住宅ローンの借り換えや返済期間の延長などで、毎月の負担を軽減してもらえる場合があるからです。
借り入れの返済ができない場合、自己破産を検討する人も少なくないでしょう。しかし、自宅の任意売却とは併用が認められていません。任意売却をした場合は、住宅を売却した代金で一定の財産があり、残債が減額できるためです。
自己破産の場合は、高額な住宅などの財産は手放す必要があります。
自己破産だけではなく、借入先に相談して先に任意売却を検討するべきでしょう。保証人に迷惑をかける心配もありません。強制的に競売にかけられてすぐに住宅を明け渡す必要もなく、生活の立て直しもしやすくなる場合もあります。