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任意売却にあたって住宅ローンを完済するためにはまず、抵当権の法的な意味について把握しておく必要があります。抵当権を設定する効果と抹消手続きの流れについて見ていきましょう。

・抵当権設定の意味

すべての物品の所有権は、その代金を支払ったうえで初めて承認されます。
ただし、食料品や日常品とは異なり、不動産物件などの場合は、最初に全額を支払うことが難しいため、代金を月単位で分割して支払っていくことになります。
これは住宅ローンと呼ばれるもので、住宅ローンが完済されるまで抵当権が不動産に設定され、ローンを支払わないうちはたとえ住宅に住んでいたとしても所有権を主張することはできません。
言い換えれば、抵当権とは「その時点での不動産の所有者を特定する」ためのものであり、抵当権の抹消によって公的に所有権が購入者本人に移転されたことを証明することができます。
抵当権が設定されている間は住宅ローンが残っていることを意味し、抵当権が設定されている状態で物件を売却することはできません。

・抵当権にまつわるトラブル

抵当権にまつわるトラブルで一般的に見られるのは「相続後に土地を売ることができない」というパターンです。不動産の相続後何十年にもわたって放置し、いざ土地および不動産を売却する段階になって住宅ローンの存在が明確になり、結果として売却がスムーズにいかなくなる、というケースが決して少なくありません。

このようなトラブルを防ぐためにも、住宅ローンを完済した時点で抵当権抹消手続きをすませておき、土地および不動産を円滑に売れるようにしておきましょう。また、両親などから土地や不動産を相続した場合は、その時点で住宅ローンを確認し、適切に住宅ローン残高を把握することが重要です。

・抵当権抹消手続きの起源

原則として、金融機関から設定された抵当権抹消の期限はありません。したがって、金融機関から受け取った必要書類を提出せず、数年または数十年間にわたって放置していたとしても所有権そのものが法的効力を失うことはありません。

ただし、書類の提出と登記手続きとの間に金融機関の移転、倒産名称変更等が発生した場合には、新規の登記によりその旨を証明し、あらためて書類を作成する必要があります。時間と労力を節約するためにも、必要書類は早急に提出し、必要のない抵当権を残さないようにしましょう。

抵当権抹消登記においては、登録識別情報、登記理由証明情報、債権者の代理書などが不可欠となります。