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任意売却と一般売却の違いとは

任意売却とは

任意売却は借金返済が滞ったために持ち家が競売にかけられることになった時に、どうしても家に住み続けたい、即効で家を出れば路頭に迷ってしまう状況にある人にとって、メリットがある制度です。同じ不動産売却でも一般売却との違いはどこにあるのでしょうか。不動産売却を検討中の人必見の情報をまとめてみました。

任意売却になる状況

生活苦や低所得者による加重債務者が年々増えていますが、債権者はどのようにして債務の回収をするかというと、大半は住宅の差し押さえをしてきます。特に住宅ローンは住宅を担保にして借りるローンですから、借金が返せる見込みがないと判明すれば、分割返済の権限が解消されて一括返済を要求してきます。

借金返済が不可になってしまっている債務者は当然返済ができませんから、住宅は差し押さえ後に強制的に競売に掛けられることになります。競売は債務者の同意が不要ですが、競売が開始される前であれば任意売却の手続きができます。

もしも競売にかけても返済しきれないほどの借金が残ると判明した時は、債務者主体での売却が可能です。実際競売にかけられる物件は相場よりも、安くなってしまうこともあることに加えて、すぐに買い手がつく保証もないことが多いですから、任意売却を選択されるケースが多いのです。

競売にかけられる事が決定した場合は、裁判所から通知がきますから、それだけでも精神的負担は大きくなります。これが一般売却との違いになります。

任意売却の対象

任意売却は連帯保証人にも債務処理の責任が課せられます。離婚や家族が離れて暮らしていても関係ありません。債務者が複数いる場合はすべての人に返済責任がかかってきます。借金の滞納を6ヶ月以上していれば任意売却が可能になります。

借金が高額過ぎると不動産売却しても負債が残るという事が明らかな場合は、任意売却を開始します。ただし任意売却をスタートさせるためには、債権者や不動産業者らの同意が必要です。

もしも債権者や不動産業者らの同意が得られずに競売以外の返済を認められない場合は、任意売却は開始できません。結果的に競売にかけられる事になります。それだけ債務者の権限はかなり狭められたものになっています。任意売却は借金の滞納を継続している人への救済制度ですが、税金の滞納をかなり大量にしていた場合も対象になります。

そうしたリスクがあるにせよ、自分認識で持ち家を売却できるのは、魅力でもありますから、多くの場合は一般売却との違いを考えると任意売却を選択する場合が多いのです。

一般売却とは

不動産が一般売却される場合は不動産業者が間に入って、持ち家の売却がなされ売上金は、必要な支払いを済ませた残りがすべて自分の取り分になります。すぐに資金がほしい時は不動産物件を売るのが最もまとまったお金になりますから、不動産投資なども積極的に行われます。

ただし素人が不動産投資をするには、やはり基礎的知識が必要ですし、土地や家屋の価値を理解できる目利きが必要ですから、かなりリスクが伴います。任意売却の場合は負債を抱えている状態ですから、不動産業者以外に金融関係者が介入している場合が大半です。投資をするのか借金返済をするのかで、不動産の売却方法はかなり違います。

任意売却が実施されると決定した場合、債権は保証会社に移されて保証会からの直接的な監督の元に任意売却がされます。したがって任意売却関連の情報は信用調査台帳にしっかり記載されますから、完全にプライバシーを守ることはできません。

任意売却が不成立になる条件

競売は不特定多数の人を対象に行われる、いわば不動産物件専門のオークションということですから、売れなければ価格が下げられる場合も、当然あるわけです。しかも曰く付きの物件であればなおのこと売却されるまでには相当な時間がかかります。

それなら任意売却の方が手っ取り早そうですが、ただし売却にかかる経費が一般売却なみにかかるゆえに債権者が回収できる金額が極端に減ってしまう可能性もあるのです。こちらが大きな違いです。不動産業者のすべてが任意売却に関しての知識が高いとは限りませんから、反対される可能性は高い事になります。

そうした特徴から任意売却に同意されない可能性がでてきます。債務者のペースで好きな価格での販売ができるとはいえ、相場よりも高ければそれもまたリスクが大きくなりますし、ある程度の知識も経験も必要です。いずれもとてもハードルが高い取引になります。デメリットも考えた上での選択が適切です。

任意売却はメリットが大きい

負債を抱えている者にとって持ち家がなくなるのは痛いですが、それ以上に負債を早く解消したい事もあって、でき限り高く売りたいのが本音です。それならば二束三文しかならないような競売よりも、任意売却にして少しでも高値で売りたいはずです。

任意売却なら売れるまでの間余裕が少しできますから、次へ進むための準備ができますし持ち家にも住んでいられます。購入者から引っ越し代込みの代金も得られますから損失分が最小ですむのは、ありがたいです。

一般売却は基本的にもうその物件には住んでいませんし、仮に住んでいても購入期婦者の見学希望には応じなければなりませんが、任意売却はプライバシーが守られますし、近所にも知られずに売却できるのはやはり嬉しいポイントでもあり違いです。

実は任意売却専門業者というのもあるのです。多重債務者の救済を目標に行っているのですが法律の専門家にも相談できますから、心理的負担はかなり軽くなります。様々な支援制度もできていますから、任意売却はメリットが大きい制度でもあるのです。

任意売却での注意点

任意売却はあくまでも多重債務者で、借金返済が不可になっている状態で保証会社からの指摘で実施されるのが通常です。したがって信用会社にはしっかり記録が残りますから、これから先最低5~6年はローンを組むことができません。

自己破産も同様に信用調査会社に記録が残りますが、借金返済が免除される代わりに親戚一同に情報が知れ渡る事になります。これを避けるために任意売却を選択する人もいるのです。従って滞納がなければ任意売却はされません。任意売却できなければ競売にかけられる事になります。

債権者としては早く貸したお金を返してほしいわけですから、競売にいち早く着手します。そうして新聞広告や折り込みチラシあるいはインターネットなどあらゆる方法での売り込みにかかりますから、世間にたちまち知れ渡る事になります。

これが可能になるのは滞納後5ヶ月過ぎです。任意売却が手続き可能になるのは競売がスタートする前日までですから、時間の余裕がありません、話し合いがこじれれば結局手続きも遅れますから、失敗に終わる事もあります。任意売却はメリットも大きいのですが、リスクも大きい売り方なのです。これが一般売却との違いになります。

もしも任意売却でも負債が残ったら

任意売却は負債の滞納金が高額な人が対象ですが、あまりに高額過ぎると任意売却後も負債が残ってしまう場合も多いのです。当然支払いを継続する事になりますが、返済計画を見直すなどの優遇処置がされる事も多いのです。

優遇処置も様々あるという意味では次へつながりやすさもあり、先の見通しが立てやすくなります。安定した職業があるならリースバックの選択ができるなどメリットも大きい事になります。

プライバシーは破棄されるものの、自己破産を選択する事も可能です。いずれにせよ債権者は保証会社に移行されますから、債権者とよく相談した上で負債処理方法を検討しましょう。

引っ越し費用も捻出できる事もあって、次の再生への道が開けるという魅力もあって、公共の支援団体から推奨される方法で。安定した職業があるならリースバックの選択ができるなどメリットも大きい事になります。一般売却との違いも理解することが重要です。

悪徳業者にご注意

一般売却でもいえるのですが、そもそも不動産物件の売買は不動産知識もさることながら、関係法律や制度への予備知識も必要です。どこの世界でも弱者をねらう悪徳業者はいるものです。任意売却業者にも無知をいいことにまんまと住宅を盗んでいくやからもいますから、実績があって評判の良い業者を選ぶ事が先決です。

弁護士など法律の専門家でも任意売却手続きをサポートしてくれますが、不動産業にうとい人もいますし、逆に不動産業者は法律にうとい事もあります。有名大手の専門業者の方が安心です。

良質業者を見分けるポイントは法律と不動産業いずれの専門業者がそろっているのはもちろんですが、仲介手数料以外の請求がされた場合は悪徳業者である可能性があります。

任意売却のメリットは引っ越し料金も含めて諸費用を売却料金から回収できる点ですが、交渉次第なので100%保証するものではありません、あまりに話がうますぎる業者も要注意です。もしも被害にあってしまった場合も相談窓口もありますから、検索してみてください。

たとえば全国展開しているような相談センターはおすすめです。他にも大手企業で評判の良いところは複数あります。評価の違いや対応の違いも参考にしましょう。

任意売却はメリットとデメリットがある

任意売却は多重債務者の救済対策の1つですが、まず借金の滞納をしている人が対象ですから、すべての債務者が対象になるわけではありません。債務者に少しでも有利な取引にしたい場合や、プライバシーを守りたいという時あるいはマイペースで取引を行いたい人におすすめです。

ただし債権者の同意が得られにくいなどリスクも伴いますから、よく熟考した上での検討が適切です。悪徳業者にもご注意ください。

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